2018形勢下房企拿地模式創新、
項目兼并收購與合作開發及風險控制
【課程大綱】
第一部分《關于目前的土地市場》
2018的房地產市場表現特征與研判
1.供需矛盾未見好轉，地王仍現，房價趨平，壓力未減
2.金融政策施壓，貨幣趨緊，真的上漲乏力？
3.房企競爭慘烈，拿地沖動未退
4供給側改革背景下產業轉型與升級
房地產行業投資環境分析與決策
1.2018年房地產業的政策導向
目前國內房地產行業的投資形勢
房地產調整的宏觀規律及變化應對
國開行棚改近期動態政策分析
黃奇帆建立房地產長效機制若干思考
2018年以來任志強、葉檀的樓市搶房分析第二部分《關于拿地》
一、企業如何正確的拿地？
1.區域土地開發模式的轉變
（1）、粗放開發方式向集約開發方式的轉變
（2）、房地合一方式向房地分離方式的轉變
（3）、生地開發方式向熟地開發方式的轉變
（4）、企業投資戰略和慣性
案例解析：標桿房企高層的投資職能與權限對比
、企業自身產品定位之“有所為和不為”
案例解析：標桿企業前期投資測算定位和風險控制
（6）、前期投資測算定位和風險控制
（7）、從營銷前置（“客戶、產品與土地”）的視角去解讀土地
案例解析：房企拿地全攻略
八大“勾地”攻略及地產并購實務
（1）、三種最常見的方式
①股權轉讓
②合伙成立項目公司
③以“聯合開發”的名義
案例解析：兼并或合并、在建項目轉讓
④兼并或合并（退二進三）
⑤在建項目轉讓
案例解析：海南中建 xx與xx城開集團合作建房
⑥股權托管(適用于集團化企業下的兄弟公司之間）
⑦變更用地類型
⑧染指“插花規劃”
（2）、當前形勢下，兼并收購研究
①兼并收購決策依據
②收購交易的主體確定
③兼并收購的基本流程
④收購對價
⑤對價支付
（3）、兼并收購模式選擇
（A.資產收購 / B.股權收購 / C.合作開發 / D.國企重組）
A.資產收購
①概念
②資產收購的條件
③合同體系
④收購流程、關鍵節點
⑤優劣勢分析
⑥收購協議的簽訂和落實
案例解析：某標桿公司收購協議的條款設置
B.股權收購
①概念
②收購流程
③優劣勢分析
④當前標桿公司股權收購的基本原則和操作方式
案例解析：房地產項目并購的主要疑難問題
合作開發
①規范化聯合模式 一方出地，一方出錢
②直接轉讓土地使用權模式
③以土地使用權投資模式
④整體產權轉移模式
⑤需要注意的幾個問題
案例：萬科項目開發股權合作模式
D.國企重組案例：招商局地產—蛇口工業區等
3. 土地兼并收購拓展談判的策略及技巧
（1）、兼并過程中的盡職調查要素
案例解析：律師的盡調報告清單和成果
（2）、溢價處理方式
（3）、關鍵節點控制
（4）、違約責任界定
（5）、動態管理與風險控制
（6）、如何利用外資收購
案例解析：遠洋地產收購案例
（7）、談判對象研究和識別
（8）、談判目標和談判“紅線”的確定
（9）、收購談判要點
（10）、談判的策略和技巧
（11）、其它談判的注意事項（12項注意點）
案例分析：企業并購中常見的九大問題
4.股權收購項目風險防范及案例分析
（1）、法規政策
（2）、交易結構
（3）、稅務的盡職調查清單及案例分析
（4）、并購交易談判及文件清單
（5）、收購不同性質企業股權的法律障礙
（6）、股權收購如何合理避稅
（7）、股權收購獲取項目的利弊分析
（8）、股權收購項目風險的事前、事中風險防范，事后處置
案例分析：股權收購及并購項目的八大問題
案例解析：標桿地產如何把控股權收的風險？
第三部分：《關于房地產的拿地創新方向及敏感點》
一、案例剖析房地產拿地模式
1.新市鎮（特色小鎮等）開發模式
2.產城融合（華夏幸福模式）案例
3.輕資產模式（名牌聯合模式）
4.城市更新（大灣區xx市勾地案例解析）
5.主題地產模式（華僑城xx文旅小鎮案例）6.商業綜合體帶動模式
7.集體土地土地流轉類
A.大盤開發模式
B.文化旅游地產項目的拿地
C.租售并舉的配置用地
8.房地產合作開發的四種方式
案例解析：聯合體拿地，合作雙方新玩法
9.產業地產創新驅動模式思考
二、標桿地產內部投資體系及專項獎罰制度案例
1.拿地專項考核與獎罰
2.報批報建專項獎罰節點設置與條款梳理
3.合伙人模式與年薪制度
4.中介市場的居間游戲規則
三、標桿企業投資拿地風險類型及控制策略
1.各種風險對投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風險預警機制
3.項目后評價對拿地風險管理啟迪
