房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全過程納稅處理與風(fēng)險控制

課程大綱

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅特點與涉稅風(fēng)險概述
1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅和其他企業(yè)有什么不同？為什么房地產(chǎn)企業(yè)的會計難做？
2.房地產(chǎn)企業(yè)涉及的主要稅種有哪些？哪些稅種是風(fēng)險高發(fā)稅種？
3.房地產(chǎn)企業(yè)涉稅風(fēng)險集中在哪個階段爆發(fā)？如何提前制訂應(yīng)對策略？
二、企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制
1.公司性質(zhì)與出資主體不同對納稅有何影響？
2.資本結(jié)構(gòu)對納稅有何影響？潛在哪些風(fēng)險？
3.以土地作價投資如何正確納稅？實務(wù)中存在哪些爭議？老板個人名字的土地如何過到公司名下才不產(chǎn)生稅收？
4.機(jī)構(gòu)設(shè)置不同對納稅有何影響？如何做好事前籌劃？
5．如何界定開辦期？開辦期間業(yè)務(wù)招待費如何扣除？
6.混合投資業(yè)務(wù)新政策對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？
三、土地取得環(huán)節(jié)的納稅處理與風(fēng)險控制
（一）取得土地使用權(quán)方式簡介
（二）本階段涉及的稅種計算與申報實務(wù)
（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1.支付貨幣拆遷補(bǔ)償如何納稅？需要取得何種票據(jù)？
2．“拆一還一”何時納稅？本階段需要做好哪些準(zhǔn)備？
3.購買在建工程獲取土地繼續(xù)開發(fā)如何納稅？各地規(guī)定有什么不同？
4.收購項目公司取得開發(fā)用地如何納稅？支付股權(quán)溢價能進(jìn)土地成本嗎？
5.合作建房有哪些主要形式？應(yīng)在那個階段納稅？本階段應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？
6.取得政府土地返還款是確認(rèn)收入？還是沖減成本？各地規(guī)定有何不同？
7.土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何讓確定？簽訂土地出讓合同時應(yīng)注意什么問題？
8.囤地繳納土地閑置費對納稅有何影響？
9.房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地一級開發(fā)如何納稅？
10.國家稅務(wù)總局2013年15號公告對房地產(chǎn)企業(yè)的影響 

四、開發(fā)環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制
（一）本環(huán)節(jié)涉及的主要稅種計算與申報實務(wù)
（二）開發(fā)成本核算基礎(chǔ)
1.開發(fā)成本核算的主要內(nèi)容與成本核算錯誤的檢查
2.成本核算對象如何劃分？
3.共同成本有哪些？如何分?jǐn)偅?br/>4.確定開發(fā)成本的依據(jù)說什么？發(fā)票還是進(jìn)度驗收報告？
（三）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1.項目調(diào)研費可以進(jìn)開發(fā)成本嗎？
2.境外設(shè)計合同如何納稅？合同如何簽訂可以節(jié)省稅款？與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通的依據(jù)是什么？
3.甲方可以承擔(dān)乙方去外地調(diào)研的差旅費嗎？合同如何簽訂才能規(guī)避風(fēng)險？
4.門窗制作并安裝應(yīng)如何開具發(fā)票？園林綠化應(yīng)取得何種發(fā)票？
5.“甲供材”工程，甲方的風(fēng)險在哪里?如何取得合規(guī)發(fā)票？哪些東西應(yīng)該“甲供”？合同應(yīng)如何簽訂才對甲方有利？
6.房地產(chǎn)企業(yè)同乙方之間的違約金是否需要開具發(fā)票？
7.簽訂設(shè)計兼施工的各類合同應(yīng)取得服務(wù)業(yè)發(fā)票還是建筑業(yè)發(fā)票？
8.售樓處、樣板間硬裝與軟裝納稅處理有什么不同？各地規(guī)定有什么不同？如何處理對企業(yè)有利？
9.精裝修包含家具、家電可以進(jìn)開發(fā)成本嗎？精裝修如何防范關(guān)聯(lián)交易的納稅風(fēng)險？
10.關(guān)聯(lián)方借款費用如何資本化對企業(yè)有利？如何取得同期同類貸款利率？如何建立利息納稅調(diào)整臺賬？關(guān)聯(lián)方利息開服務(wù)業(yè)發(fā)票是否可以？
11．地下車位成本可否在土地增值稅前扣除？ 

12.部分行業(yè)“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？如何應(yīng)對？ 

五、銷售環(huán)節(jié)納稅處理與風(fēng)險控制
（一）銷售階段涉及的稅種計算與申報實務(wù)
1.土地使用稅納稅義務(wù)何時終止？
2.未完工年度和完工年度所得稅季度預(yù)繳申報表與年度申報表如何填寫？
3.超比例預(yù)繳的土地增值稅可否稅前扣除？
（二）涉稅疑難問題解析與風(fēng)險防范
1.銷售合同交房日期如何約定有利于企業(yè)納稅？
2.房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金如何進(jìn)行納稅處理？
3.代收款項各稅種規(guī)定有何不同？
4.分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品如何納稅？
5.賣精裝房送家電、家俱等是否應(yīng)該是同銷售繳納增值稅？成本能否在土地增值稅前扣除？
6.買房子送車位、閣樓如何納稅？？
7向職工福利售房如何控制納稅風(fēng)險？
8哪些營銷行為和發(fā)票會產(chǎn)生個人所得稅風(fēng)險？如何防范？
9.支付及收取違約金是否納稅？是否需要開具發(fā)票？
10.開發(fā)商墊付首付款存在哪些納稅風(fēng)險？
11.銷售地下車位如何納稅？各地規(guī)定有何不同？如何在土地增值稅前扣除車位的成本?
12.售后回租的納稅風(fēng)險規(guī)避
13.以房抵債什么時候納稅？計稅價格如何確定？
14.“拆一還一”如何進(jìn)行納稅處理？
15.合作建房分房階段如何進(jìn)行納稅處理？ 

六、企業(yè)所得稅扣除項目納稅調(diào)整與項目完工所得稅清算
（一）所得稅扣除項目納稅調(diào)整
1.企業(yè)所得稅稅前扣除的基本原則
2.工資薪金總額的扣除與新規(guī)定
3.職工福利費等三項經(jīng)費的扣除與新規(guī)定
4.保險費和住房公積金的稅務(wù)問題
5.報銷燃油費及交通補(bǔ)貼的納稅風(fēng)險與稅收籌劃
6.員工報銷通訊費的稅務(wù)風(fēng)險與籌劃方法
7.五項限額扣除支出納稅實務(wù)
8.其他無限額標(biāo)準(zhǔn)的費用扣除
9.借款利息支出的資本化計算與納稅調(diào)整
10.銷售傭金的扣除條件
11.以前年度應(yīng)扣未扣的費用如何追補(bǔ)扣除？
12.往來款長期掛賬有什么風(fēng)險？如何處理？
（二）項目完工所得稅清算
1.企業(yè)所得稅完工清算的條件
2.完工產(chǎn)品計稅成本確定
3.年終匯算清繳的計稅成本的納稅調(diào)整
4.項目完工后又發(fā)生成本如何處理？
5.綜合案例分析
七、土地增值稅清算實務(wù)與風(fēng)險防范
1.土地增值稅的清算單位如何確定？
2.土地增值額計算對象如何確定？
3.土地增值稅的清算條件
4.土地增值稅清算收入的確定
5.土地增值稅扣除項目金額的確定
6.土地增值稅預(yù)征和清算綜合案例
7.清算后又發(fā)生銷售和成本如何處理？