房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全程納稅籌劃及稅收風(fēng)險(xiǎn)防范

課程大綱

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一、設(shè)立環(huán)節(jié)

1．設(shè)立房地產(chǎn)公司

2．前期立項(xiàng)

3．土地儲(chǔ)備制度-----一級(jí)開發(fā)
4．土地使用權(quán)的取得方式：   

二 取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析：

1．印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) 

2．契稅

3．土地使用稅：財(cái)稅[2006]

4．承諾負(fù)擔(dān)對(duì)方稅收

三 取得轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的不同方式：
1．購買土地使用權(quán)

2．購買整體資產(chǎn)

3．購買股權(quán)
4．合并

5．分立購買股權(quán)

四 不同方式取得土地稅負(fù)比較分析及籌劃
1．出讓招拍掛方式
2．拆遷方式取得土地使用權(quán)

3．前期報(bào)批報(bào)建準(zhǔn)備工作

4．前期報(bào)批報(bào)建階段涉及稅收及籌劃
五、項(xiàng)目施工建設(shè)

1．開發(fā)成本核算內(nèi)容 

（1）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

（2）前期工程費(fèi)

（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

（4）建筑安裝工程費(fèi)

（5）配套設(shè)施費(fèi)

（6）開發(fā)間接費(fèi)

2．項(xiàng)目開發(fā)成本對(duì)象的確定：
3．土地征用及拆遷補(bǔ)償
4．前期工程費(fèi)
5．基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)核算注意問題：
6．建筑安裝工程費(fèi)
6．配套設(shè)施費(fèi)

7．開發(fā)間接費(fèi)
8．其他有關(guān)注意問題：
9．項(xiàng)目開發(fā)方式

（1）代建

（2）合作建房

六、預(yù)售環(huán)節(jié)

1．商品房預(yù)售條件
2．預(yù)售商品房的會(huì)計(jì)核算

3．預(yù)售階段納稅要求：
4．竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)

5．現(xiàn)房銷售條件

6．現(xiàn)房銷售會(huì)計(jì)核算處理：
7．會(huì)計(jì)收入確認(rèn)條件
七、相關(guān)稅務(wù)處理及規(guī)定

1．營業(yè)稅的處理：
（1）營業(yè)稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間

（2）營業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)
（3）營業(yè)稅視同銷售

（4）原來預(yù)售商品房的處理

（5）現(xiàn)房銷售的處理

2．所得稅處理：
（1）所得稅納稅義務(wù)實(shí)現(xiàn)時(shí)間

（2）所得稅計(jì)稅依據(jù)

（3）不同銷售方式所得稅收入確認(rèn)

（4）所得稅是同銷售 

（5）原來預(yù)售商品房的處理

（6）現(xiàn)房銷售的處理
 3．土地增值稅處理：
（1）土地增值稅清算條件

（2）土地增值稅納稅義務(wù)
（3）土地增值稅視同銷售

（4）土地增值稅計(jì)算
（5）土地增值稅清算注意事項(xiàng)

4．不交稅及免稅規(guī)定：

（1）營業(yè)稅

（2）所得稅

（3）土地增值稅
（4）契稅

（5）房產(chǎn)稅

（6）土地使用稅

5．房屋租賃
（1）一般租賃

（2）商品房預(yù)租
（3）商品房先租后售

（4）商品房售后包租

八．項(xiàng)目清盤環(huán)節(jié)