房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理及項目運作系統(tǒng)全價值鏈提升

【課程介紹】

面向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，無論是專注住宅項目、商業(yè)項目或其它類地產(chǎn)項目的操盤，針對房地產(chǎn)公司的企業(yè)管理和項目管理，存在著具備共性的科學(xué)管理規(guī)律，根據(jù)二十余年對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的實踐、思考與總結(jié)，我們提出了“管控鏈“、“價值鏈”和“供應(yīng)鏈”為三條主線的房地產(chǎn)企業(yè)專業(yè)操作系統(tǒng)。

其中的“管控鏈”著眼于房企的基礎(chǔ)管理，幾乎可以覆蓋從事住宅、商業(yè)等各類型項目的企業(yè)管理；

其中的“價值鏈“即各類型房地產(chǎn)項目從“獲取土地——產(chǎn)品交付和后期運營”的全生命周期的項目管理，商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)的全過程管理不同于住宅項目，尤其是前期的定位策劃與招商及規(guī)劃設(shè)計之間的結(jié)合，中期的工程建設(shè)與商鋪裝修及鋪位租售業(yè)務(wù)的結(jié)合，后期工程交付與物業(yè)服務(wù)和商業(yè)管理乃至后期持續(xù)運營管理的充分結(jié)合。

其中的“供應(yīng)鏈”管理著重針對房企作為投資主體，對不同類型項目可能出現(xiàn)的各業(yè)務(wù)外包的管控。

【課程對象】

企業(yè)的決策層（董事長、總經(jīng)理、分管副總、項目總等）

具體負(fù)責(zé)地產(chǎn)項目開發(fā)及運營管理的操作層（總監(jiān)、部門經(jīng)理、主管等）

參與地產(chǎn)項目開發(fā)及運營管理的各部門人員

【主講老師】

張建軍，和君咨詢合伙人，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理及項目操盤實戰(zhàn)型教練顧問。6 年設(shè)計院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實戰(zhàn)工作經(jīng)驗，曾任天津萬科公司設(shè)計部、項目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢公司總經(jīng)理；南開允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設(shè)計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗，為50余家房企提供過咨詢培訓(xùn)，完成了20余個項目策劃及實操顧問的服務(wù)。

【課程大綱】

課前互動：

1、 房地產(chǎn)企業(yè)的“經(jīng)營”VS“管理”，應(yīng)該哪個更大？

2、 房企產(chǎn)企業(yè)的盈利模式辨識，如何賺到錢的？

3、 王石：萬科“建立了一個制度”，指的是什么？

一、 企業(yè)管控創(chuàng)新:開發(fā)商的四基管控系統(tǒng)

管控系統(tǒng)的四個基本點:

        1、開風(fēng)商企業(yè)的資源配置（管好人）                 架構(gòu)管理系統(tǒng)

        2、開發(fā)商企業(yè)的系統(tǒng)運營（管好事）                 計劃管理系統(tǒng)

        3、開發(fā)商企業(yè)的投入控制（管好投入）               成本管理系統(tǒng)

        4、開發(fā)商企業(yè)的產(chǎn)出控制（管好產(chǎn)出）               績效管理系統(tǒng)

1、 創(chuàng)新架構(gòu)管理

問題：開發(fā)商架構(gòu)管理中普遍存在資源配置不合理，職責(zé)不清，扯皮推諉，效率低下， 管      

      理成本高企等問題。

      怎么解決這些問題？

創(chuàng)新點：  1、以專業(yè)優(yōu)化組合配置資源配置 

2、簡約、精細(xì)化架構(gòu)管理系統(tǒng)

要點:

專業(yè)優(yōu)化組合

    專業(yè)設(shè)置及組合

    簡約管理架構(gòu)設(shè)計

職能工作細(xì)分

    部門職能的工作清單

    操作部門的接口

崗位責(zé)任系統(tǒng)

    定崗定編

    職務(wù)說明書

運作權(quán)限系統(tǒng)

     部門職責(zé)權(quán)限

     各種審批流程

2、 創(chuàng)新計劃管理

問題：開發(fā)商運營中普遍存在工作銜接不暢， 人員忙于奔命，效率低下，成本高企等

      問題。 

      怎么解決問題？

創(chuàng)新點： 1、完善項目開發(fā)計劃體系 

           2、完善計劃管理機(jī)制 

要點：

計劃體系的內(nèi)容：

              項目開發(fā)進(jìn)度計劃

項目目標(biāo)成本計劃

項目資金投入計劃

項目銷售收入計劃

項目銷售回款計劃

項目經(jīng)營收益計劃

項目現(xiàn)金流平衡計劃

         計劃的編制：

              計劃主要節(jié)點的分層管理

              主要節(jié)點之間標(biāo)準(zhǔn)工作周期

          計劃的分解與運行

          計劃的監(jiān)控與考核

3、 創(chuàng)新成本管理

問題：開發(fā)商普遍缺失成本管理系統(tǒng)， 各種浪費， 極大地吞噬了項目的利潤。 

        怎么解決問題？ 

創(chuàng)新點： 1、建立全程、全員成本管理系統(tǒng) 

           2、市場倒推式的造價定位方法 

   要點：

建設(shè)前期成本控制

目標(biāo)成本與責(zé)任成本

成本控制指導(dǎo)書

建設(shè)過程成本控制

動態(tài)成本控制

建設(shè)后期的成本控制

結(jié)算、決算與成本考核

4、 創(chuàng)新績效管理

問題：團(tuán)隊管理中普遍存在能力與動力不 足，團(tuán)隊執(zhí)行力低下， 項目不能取得預(yù)期 

        利潤等問題。 

        怎么解決問題？ 

創(chuàng)新點： 1、過程與結(jié)果并重的雙重績效管理 

         2、量化簡單的績效考核指標(biāo) 

   要點：

項目績效考核

 項目績效考核中的二次分配

 項目績效考核指標(biāo)

骨干人員的長期激勵機(jī)制

         月度目標(biāo)管理考核流程：

              計劃考核指標(biāo)的量化

績效工資體系的建立

多元考核主體的考核辦法

二、 項目運營系統(tǒng): 9大增值點的項目價值鏈管理

     房地產(chǎn)商業(yè)項目開發(fā)的九大價值增值點構(gòu)成項目的價值鏈，每個點都要為項目增值。

1． 項目決策

問題：傳統(tǒng)拿地的風(fēng)險在于,項目能否賺錢基本取決于房價上漲。 

           怎么解決問題？

   創(chuàng)新點: 1投資決策系統(tǒng) 、

              2投資分析模型 

   要點：

項目論證管理流程

項目初步設(shè)計分析

項目成本估算方法

土地的投資價值

2． 項目策劃

問題：策劃報告普遍嚴(yán)重脫離市場和成本要求。沒有可操作性。 

        怎么解決問題？

    創(chuàng)新點: 四維項目策劃系統(tǒng) 

   要點：

項目策劃管理流程

客戶定位（客戶細(xì)分與需求調(diào)研）

造價定位及項目成本測算

產(chǎn)品定位（項目主題及物業(yè)發(fā)展建議）

項目運營定位；

項目策劃任務(wù)書

四維項目策劃

    市場需求分析

    造價標(biāo)準(zhǔn)定位

    設(shè)計技術(shù)建議

    項目運作策略

3． 招商管理

問題：很多開發(fā)商雖重視招商，但不知道如何把招商和項目策劃、設(shè)計、工程、運管等業(yè)務(wù)有效結(jié)合。 

        怎么解決問題？

  創(chuàng)新點：貫穿始終的招商管理系統(tǒng) 

   要點：

開發(fā)前期招商管理

拿地決策階段的意向調(diào)查

項目策劃階段的招商策略管理

方案設(shè)計階段的招商管理

開發(fā)中期招商管理

施工圖設(shè)計階段的招商對接

施工過程中的招商配合服務(wù)

商家進(jìn)場及裝修對接

開發(fā)后期招商管理

交付驗收階段的招商配合

開業(yè)籌備組織

持續(xù)運營期招商管理

商管公司的導(dǎo)入

4． 設(shè)計管理