房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量管控與跨部門(mén)溝通技巧及實(shí)戰(zhàn)案例解析

【課程背景】

產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵，如何同時(shí)覆蓋市場(chǎng)、技術(shù)、造價(jià)三個(gè)維度，避免以己度人而徹底換位到客戶(hù)角度，得到即滿(mǎn)足客戶(hù)需求又能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的產(chǎn)品（商品）設(shè)計(jì)成果，至關(guān)重要！很多房企具備這種專(zhuān)業(yè)意識(shí)和能力的管理人才匱乏，研發(fā)設(shè)計(jì)管理的水平也參差不齊。

自命不凡的甲方，指手畫(huà)腳、甚至越俎代庖，扼殺設(shè)計(jì)師的創(chuàng)作靈性，把設(shè)計(jì)師當(dāng)成繪圖員用，我們究竟是為客戶(hù)設(shè)計(jì)房子，還是為自己設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足老板臆斷的所謂市場(chǎng)需求。謙虛敬畏的甲方，顧茅廬、尋名師、談愿景，把設(shè)計(jì)師當(dāng)神仙請(qǐng)、言聽(tīng)計(jì)從，設(shè)計(jì)師了解市場(chǎng)嗎？設(shè)計(jì)院關(guān)注成本嗎？

設(shè)計(jì)院出身的高手當(dāng)了甲方就都能管好設(shè)計(jì)嗎？甲方又是憑什么依據(jù)而提出具體的設(shè)計(jì)要求呢？

精于計(jì)算投資的老板，舍得花設(shè)計(jì)費(fèi)，卻不舍得招聘設(shè)計(jì)管理專(zhuān)才進(jìn)甲方，人貴！還難管！不會(huì)管！

設(shè)計(jì)成果出圖了，開(kāi)盤(pán)后能賣(mài)得好嗎？Yes 或 No？或許是董事長(zhǎng)、或許設(shè)計(jì)總監(jiān)、或許營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)、或許工程部經(jīng)理、或許┅┅，最終全靠某一個(gè)人押注、拍板定案，成敗系于一人之身，在于一念之差。

所以，開(kāi)發(fā)商必須要學(xué)習(xí)如何站在甲方的角度做好設(shè)計(jì)管理。

【思想介紹】

規(guī)劃設(shè)計(jì)既是工程技術(shù)，也涉及審美、人文、藝術(shù)，更有市場(chǎng)和成本，房企不是設(shè)計(jì)作品而是產(chǎn)品！

作為甲方的角色不是做設(shè)計(jì)、而是做設(shè)計(jì)管理，專(zhuān)業(yè)化的管理得到滿(mǎn)意的設(shè)計(jì)成果，需要理性思維，

本課程不是講如何做設(shè)計(jì)畫(huà)圖，而是培訓(xùn)甲方設(shè)計(jì)管理的崗位如何調(diào)動(dòng)內(nèi)部資源（各部門(mén)及決策層）和外部資源（設(shè)計(jì)師），通過(guò)科學(xué)的過(guò)程管理，最終產(chǎn)出最佳的設(shè)計(jì)成果圖紙。

設(shè)計(jì)管理是從白紙到藍(lán)圖的智慧型服務(wù)的外包采購(gòu)過(guò)程管理，從設(shè)計(jì)師的甄選、設(shè)計(jì)費(fèi)成本控制、設(shè)計(jì)合同簽約、設(shè)計(jì)成果優(yōu)劣的判斷（市場(chǎng)、技術(shù)、成本、時(shí)序等綜合評(píng)價(jià)），設(shè)計(jì)工作周期的控制等等，

設(shè)計(jì)管理對(duì)外更強(qiáng)調(diào)合同履約的理性管理，還需要調(diào)動(dòng)設(shè)計(jì)師充分發(fā)揮積極性和創(chuàng)造力的高超管理藝術(shù)；

設(shè)計(jì)管理對(duì)內(nèi)更需要協(xié)同策劃、營(yíng)銷(xiāo)、成本、報(bào)建、工程建設(shè)、物管、商管┅┅，滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)建設(shè)到交付運(yùn)管所有相關(guān)各部門(mén)及公司經(jīng)營(yíng)決策層的訴求。

【課程對(duì)象】

主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的決策層（董事長(zhǎng)、總經(jīng)理、副總等）

負(fù)責(zé)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理的操作層（設(shè)計(jì)總監(jiān)、總建筑師、經(jīng)理、主管等）

參與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、成果評(píng)價(jià)的協(xié)作部門(mén)人員（策劃、成本、營(yíng)銷(xiāo)、報(bào)建、工程、客服等）

【課程收益】

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)主辦部門(mén)的人員或直接負(fù)責(zé)該業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)，可借此課程，規(guī)范、統(tǒng)一將來(lái)的業(yè)務(wù)管理運(yùn)作流程，提升專(zhuān)業(yè)管理水平和設(shè)計(jì)成果的質(zhì)量；

對(duì)非研發(fā)設(shè)計(jì)管理部門(mén)的學(xué)員，可借此課程，了解、熟悉房地產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)管理的做法和實(shí)施程序，更好地協(xié)同主辦部門(mén)共同參與設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)成果的評(píng)價(jià)，達(dá)成公司各部門(mén)對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的不同訴求；

通過(guò)本課程，不僅認(rèn)同可以通過(guò)科學(xué)的過(guò)程管理實(shí)現(xiàn)結(jié)果管理的理念，同時(shí)在設(shè)計(jì)管理方面?zhèn)魇诹司唧w的、實(shí)操性的、高效的做事方法。整體提升受訓(xùn)管理者的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)和履職能力，整體提高項(xiàng)目運(yùn)作的科學(xué)性，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，打造職業(yè)化的房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理人隊(duì)伍；

參加培訓(xùn)的公司，可以此為基礎(chǔ)，建立項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)及設(shè)計(jì)管理的業(yè)務(wù)流程，并逐步完善企業(yè)自己的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管控系統(tǒng)。

……

【主講老師】

張建軍，和君咨詢(xún)合伙人，建筑學(xué)本科，工商管理碩士，注冊(cè)建筑師，注冊(cè)建造師。中國(guó)講師500強(qiáng)，常年擔(dān)任多家房地產(chǎn)企業(yè)、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)及清華、廈大等房地產(chǎn)總裁班的特約培訓(xùn)講師，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目操盤(pán)實(shí)戰(zhàn)型教練顧問(wèn)。6 年設(shè)計(jì)院及 15年房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)戰(zhàn)工作經(jīng)驗(yàn)，曾任天津萬(wàn)科公司設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目事務(wù)部、工程管理部經(jīng)理；新奧集團(tuán)蚌埠置業(yè)公司常務(wù)副總經(jīng)理；歷任天津海貿(mào)物業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、海貿(mào)集團(tuán)執(zhí)行總裁、董事長(zhǎng)，兼漢鎰資產(chǎn)管理股份有限公司董事副總經(jīng)理、上海漢鎰咨詢(xún)公司總經(jīng)理、天津漢鎰房地產(chǎn)管理咨詢(xún)公司總經(jīng)理；南開(kāi)允公集團(tuán)副總裁兼南大科技園公司總經(jīng)理等職務(wù)。2010年投身管理咨詢(xún)及培訓(xùn)，在房地產(chǎn)企業(yè)全面經(jīng)營(yíng)管理及項(xiàng)目的全程運(yùn)作，特別是組織管控、公司治理、計(jì)劃管理、成本管理及項(xiàng)目決策、項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、報(bào)批報(bào)建管理、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經(jīng)驗(yàn)，為50余家房企提供過(guò)咨詢(xún)培訓(xùn)，完成了20余個(gè)項(xiàng)目策劃及實(shí)操顧問(wèn)的服務(wù)。

【課程時(shí)間】

整個(gè)課程時(shí)間為2天。

本課程將按房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)和設(shè)計(jì)管理在開(kāi)發(fā)商的企業(yè)管理系統(tǒng)中的不同維度，以及項(xiàng)目管理系統(tǒng)中的各階段、各分類(lèi)的專(zhuān)業(yè)操作流程分解介紹。

其中包含大量的流程指引文件、作業(yè)指導(dǎo)文件詳解及更多的案例分享等，以及必要的互動(dòng)答疑等，預(yù)計(jì)安排2天課時(shí)；若減少課堂詳解流程指引、作業(yè)指導(dǎo)等支持性文件的量和互動(dòng)答疑時(shí)長(zhǎng)，課程可精簡(jiǎn)在1天內(nèi)完成。

【課程大綱】

《房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)質(zhì)量管控與跨部門(mén)溝通技巧及實(shí)戰(zhàn)案例解析》課程大綱

課前秀

1、 我職業(yè)生涯中3次廢掉全套施工圖的親身經(jīng)歷：

（1） 設(shè)計(jì)部經(jīng)理——萬(wàn)科美樹(shù)麗舍項(xiàng)目（基礎(chǔ)施工緊急停工，重新出全套施工圖）

（2） 營(yíng)銷(xiāo)副總——新奧新怡綠洲項(xiàng)目（銷(xiāo)售用戶(hù)型單頁(yè)付印前，重新做方案）

（3） 總經(jīng)理——天津港灣中心大廈綜合體項(xiàng)目（28層施工到7層停工，改產(chǎn)品）

2、 案例：設(shè)計(jì)總監(jiān)給兩個(gè)立面設(shè)計(jì)方案效果圖，讓我選定一個(gè)？結(jié)果你想不到……

3、 案例：我曾經(jīng)出任產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問(wèn)的某項(xiàng)目，促銷(xiāo)價(jià)VS全成本總結(jié)，吃驚不小……

一、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理概述

1、 關(guān)于設(shè)計(jì)的理解

2、 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制的三個(gè)維度

3、 設(shè)計(jì)管理的五個(gè)階段

4、 設(shè)計(jì)管理過(guò)程的三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

案例：為什么與設(shè)計(jì)院簽下5000萬(wàn)的設(shè)計(jì)合同大單，甲方卻痛苦于管不了設(shè)計(jì)院。

5、 設(shè)計(jì)管理部門(mén)的三個(gè)代表

二、 房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理

4、 公司業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及戰(zhàn)略方向?qū)芾碣Y源配置策略的影響

機(jī)會(huì)型開(kāi)發(fā)商——單一項(xiàng)目公司

專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)商——行業(yè)內(nèi)持續(xù)經(jīng)營(yíng)

5、 公司開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)屬性對(duì)研發(fā)設(shè)計(jì)專(zhuān)業(yè)能力培育的影響

住宅地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)商

商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商

……

6、 公司業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)研發(fā)設(shè)計(jì)工作內(nèi)容及工作量的影響

中小開(kāi)發(fā)商——項(xiàng)目產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)，系列化、標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)

標(biāo)桿開(kāi)發(fā)商——產(chǎn)品線(xiàn)研發(fā)設(shè)計(jì)

三、 企業(yè)組織架構(gòu)VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理

1、 項(xiàng)目公司結(jié)構(gòu)

2、 二級(jí)管理架構(gòu)

3、 三級(jí)管理架構(gòu)

案例詳解：產(chǎn)品研發(fā)部職能覆蓋項(xiàng)目策劃、設(shè)計(jì)管理、成本管理的價(jià)值取向

四、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理的責(zé)權(quán)設(shè)計(jì)

1、 產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理主辦部門(mén)的職責(zé)、權(quán)限

案例：某房地產(chǎn)集團(tuán)事業(yè)部及下屬公司的職責(zé)、權(quán)責(zé)設(shè)計(jì)

2、 公司內(nèi)其他協(xié)同部門(mén)在產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)決策過(guò)程中的職責(zé)、權(quán)限

3、 公司決策層責(zé)權(quán)

4、 公司以外的協(xié)作、參與主體的責(zé)權(quán)

五、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理系統(tǒng)的組織建設(shè)

1、 產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)決策層

2、 研發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)的定崗定編

崗位編制

人員編制

3、 專(zhuān)業(yè)管理干部的引進(jìn)和培訓(xùn)

設(shè)計(jì)師——設(shè)計(jì)經(jīng)理

案例：講師分享個(gè)人職業(yè)成長(zhǎng)的心得

六、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS計(jì)劃管理

1、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃（7個(gè)計(jì)劃）VS研發(fā)設(shè)計(jì)管理

詳解：如何“定量”對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)價(jià)（同時(shí)滿(mǎn)足利潤(rùn)目標(biāo) 現(xiàn)金流平衡的經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)要求）

2、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃的編制

案例：設(shè)計(jì)階段各相關(guān)部門(mén)（成本 報(bào)批報(bào)建等）的工作協(xié)同

3、 設(shè)計(jì)工作計(jì)劃的編制和分解

年度及月度計(jì)劃

部門(mén)及個(gè)人計(jì)劃

案例：某集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)部月度工作計(jì)劃詳解

4、 研發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)上報(bào)資金計(jì)劃的編制

5、 研發(fā)設(shè)計(jì)部門(mén)招聘及培訓(xùn)計(jì)劃的編制

案例：研發(fā)部如何在年初判斷全年都在什么時(shí)間？招聘補(bǔ)充什么專(zhuān)業(yè)的人？

七、 研發(fā)設(shè)計(jì)管理VS成本管理

1、 目標(biāo)成本計(jì)劃的9大類(lèi)成本

案例：目標(biāo)成本計(jì)劃（三級(jí)科目 產(chǎn)品分類(lèi)）模板詳解

2、 成本管理的關(guān)鍵手段——限額設(shè)計(jì)

案例：如何通過(guò)成本計(jì)劃分解，指導(dǎo)精裝修設(shè)計(jì)及家具家電贈(zèng)送

3、 成本的估、測(cè)、概、預(yù)算VS產(chǎn)品研發(fā)設(shè)計(jì)管理

案例：萬(wàn)科設(shè)計(jì)階段實(shí)現(xiàn)成本管理的核心

4、 設(shè)計(jì)費(fèi)成本的控制方法

案例：設(shè)計(jì)合同及費(fèi)用談判技巧

八、 項(xiàng)目拓展階段的研發(fā)設(shè)計(jì)管理——強(qiáng)排設(shè)計(jì)

1、 項(xiàng)目可研階段的實(shí)地踏勘和規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)想

案例：項(xiàng)目初判的作業(yè)指引

案例：海南某地塊初判調(diào)研報(bào)告是如何產(chǎn)生的

案例：項(xiàng)目審判的操作規(guī)范

2、 強(qiáng)排設(shè)計(jì)的組織和成果

案例：（現(xiàn)場(chǎng)白板沙盤(pán)推演）強(qiáng)排設(shè)計(jì)就是這樣做的！

3、 產(chǎn)品組合方案VS地價(jià)承受能力

案例：招商地產(chǎn)如何憑一個(gè)強(qiáng)排設(shè)計(jì)高價(jià)摘得了西康路地塊

4、 土地投標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案設(shè)計(jì)的組織

九、 項(xiàng)目策劃階段的研發(fā)設(shè)計(jì)管理——概念設(shè)計(jì)

1、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)的市場(chǎng)調(diào)研

產(chǎn)品設(shè)計(jì)

部品標(biāo)準(zhǔn)

案例：萬(wàn)科水晶城項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)部調(diào)研報(bào)告的應(yīng)用

2、 客戶(hù)定位——產(chǎn)品定位——《初步產(chǎn)品建議書(shū)》

潛在客戶(hù)群——鎖定目標(biāo)客戶(hù)群

客戶(hù)細(xì)分——客戶(hù)需求特征（問(wèn)卷調(diào)查 交叉分析）

案例：項(xiàng)目策劃報(bào)告（客戶(hù)定位）

客戶(hù)支付能力特征——造價(jià)定位

案例：項(xiàng)目策劃報(bào)告（價(jià)格定位 造價(jià)定位）

產(chǎn)品定位——產(chǎn)品建議

案例：項(xiàng)目策劃報(bào)告（產(chǎn)品定位 產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議）

3、 概念設(shè)計(jì)組織

設(shè)計(jì)招標(biāo)

案例：某項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)招標(biāo)邀請(qǐng)

設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

案例：煙臺(tái)某項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

4、 概念設(shè)計(jì)成果評(píng)審

案例：萬(wàn)科概念設(shè)計(jì)成果評(píng)審指引（市場(chǎng)、技術(shù)、造價(jià)三個(gè)維度）

案例：萬(wàn)科設(shè)計(jì)成果評(píng)審的組織和評(píng)審規(guī)范詳解

5、 《產(chǎn)品建議書(shū)》

案例：產(chǎn)品建議書(shū)模板深度解析

十、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)管理——方案設(shè)計(jì)

1、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

案例：萬(wàn)科設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)樣本

2、 方案設(shè)計(jì)招標(biāo)

3、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)委托合同

4、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)深度指引

案例：萬(wàn)科作業(yè)文件詳解

5、 方案設(shè)計(jì)內(nèi)部評(píng)審

案例：萬(wàn)科方案設(shè)計(jì)評(píng)審要點(diǎn)

6、 方案設(shè)計(jì)外部合作方評(píng)審（或有）

銷(xiāo)售代理、招商代理、物業(yè)管理、商業(yè)管理、酒店管理……等關(guān)聯(lián)合作方

7、 方案設(shè)計(jì)優(yōu)化

8、 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)報(bào)規(guī)、單體建筑方案報(bào)建

鏈接：報(bào)批報(bào)建管理流程簡(jiǎn)述

設(shè)計(jì)階段VS《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》報(bào)建流程

9、 園林景觀(guān)方案設(shè)計(jì)

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