第五堂課：商業(yè)地產(chǎn)項目的建筑規(guī)劃設(shè)計

課程目標(biāo)

了解中外商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)先進(jìn)的設(shè)計理念，了解商業(yè)建筑的各類產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計特征，解答商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的常見問題，掌握商業(yè)項目的建筑設(shè)計要點包括外觀形態(tài)、平面結(jié)構(gòu)、建筑動線、中庭功能、人性化設(shè)計等，

課程大綱

一、中外商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)先進(jìn)的設(shè)計理念

我的觀點：

**：綜合體項目的后期營運(yùn)成功與否從建筑體的設(shè)計開始“種”下了“因子”。

第二：商業(yè)綜合體項目的建筑設(shè)計要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運(yùn)營打下基礎(chǔ)。

（一）商業(yè)建筑體設(shè)計的商業(yè)元素

（二）商業(yè)綜合體的城市功能融合（商業(yè)是人們活動的第三空間）

（三）商業(yè)建筑體設(shè)計的景觀環(huán)境

（四）商場的人性化建筑細(xì)節(jié)設(shè)計

二、商業(yè)建筑的各類產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計特征

**類：地鐵上蓋商業(yè)—與軌交連接設(shè)計

第二類：商業(yè)街—專賣店的立面設(shè)計

第三類：休閑街區(qū)的設(shè)計

第四類：商務(wù)寫字樓購物中心設(shè)計

第五類：酒店設(shè)計

第六類：社區(qū)商業(yè)設(shè)計

第七類：地下商業(yè)設(shè)計

三、商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的常見問題

（一）缺乏專業(yè)市調(diào)定位的失敗案例

1、上海龍之夢購物中心（平面動線比較）

2、上海仲盛世界商城（建設(shè)設(shè)計錯誤）

3、成都富力天匯購物中心（建筑設(shè)計錯誤）

（二）商業(yè)地產(chǎn)建筑形態(tài)設(shè)計中的常見問題

1、商業(yè)定性混淆，經(jīng)營價值喪失

2、產(chǎn)品排布錯誤，影響經(jīng)營效果

3、物業(yè)/經(jīng)營功能錯位，商業(yè)價值降低

4、不符合商家要求，影響招商的實施

5、建筑配套不完善，影響客流導(dǎo)入

6、產(chǎn)權(quán)開發(fā)模式造成的弊端

四、商業(yè)項目的建筑設(shè)計要點

（一）做好商業(yè)項目建筑設(shè)計的要點

1、商業(yè)項目的外觀形態(tài)設(shè)計

2、商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計

3、商業(yè)項目的建筑動線設(shè)計

4、商業(yè)項目的中庭功能設(shè)計

5、商業(yè)項目的人性化設(shè)計

6、商業(yè)項目的城市功能融合設(shè)計

（二）商業(yè)項目建筑形態(tài)設(shè)計的思考點

1、關(guān)于商業(yè)建筑形態(tài)的思考點

① 用地指標(biāo)、地塊形狀

② 地塊的容積率

③ 地塊的車/人的流向

④ 地塊的用地性質(zhì)（使用功能）

⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）

⑥ 項目的預(yù)算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本）

提示：購物中心擬采用現(xiàn)代風(fēng)格、街區(qū)式擬采用歐式休閑風(fēng)格、旅游商業(yè)街?jǐn)M采用民族特色風(fēng)格。

2、關(guān)于商業(yè)建筑樓層數(shù)量的思考點

① 地塊的容積率限高規(guī)定

② 項目地塊所處地段價值高低（土地成本）

③ 項目地塊的商業(yè)屬性（市級、區(qū)級、社區(qū)商圈）

提示：國外商業(yè)建三層比較多（非市級商業(yè)中心）。

3、關(guān)于商業(yè)建筑主次入口的思考點

① 交通流向（車流方向）

② 行人流向（人從哪來？)讓人進(jìn)入沒有壓迫感，更人性化的設(shè)計

③ 什么方向位置，什么朝向（風(fēng)向、陽光）

④ 內(nèi)部使用取景要求（景觀作用）

⑤ 開門的視覺與整體設(shè)計正面、側(cè)面、背面的設(shè)計要求的直接銜接

⑥ 消防系統(tǒng)，安全要求

提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。

4、關(guān)于商業(yè)建筑內(nèi)部動線的思考點

① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲好臨窗；人的流向在中間，才能達(dá)到高效益。

② 有主力店的商場，流向上要為它考慮。

③ 視面積與長寬，跨度結(jié)構(gòu)設(shè)計，走道上不適合有很多柱子。

④ 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。

⑤ 消防問題，一定距離之內(nèi)留出安全出口（緊急出口）。

提示：動線要清晰簡單，走道不易過寬/過窄。

5、關(guān)于商業(yè)建筑中庭的思考點

① 心理上人一般不喜歡進(jìn)了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺疲憊。

② 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節(jié)點來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。

提示：中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。

6、關(guān)于商業(yè)建筑外部景觀的思考點

① 景觀對于商業(yè)極為重要，周邊環(huán)境設(shè)計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業(yè)品位，吸引人流。

② 商業(yè)需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環(huán)境，可以為商業(yè)帶來人流。

提示：讓商業(yè)建筑體的本體成為廣告體。

（三）商業(yè)項目的建筑設(shè)計要點

**：商業(yè)項目的建筑外觀形態(tài)設(shè)計要點

1、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計風(fēng)格要有商業(yè)元素

2、商業(yè)的建筑外觀設(shè)計要有視覺沖擊力

第二：商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計要點

1、商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)設(shè)計要點

2、商業(yè)的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)解析（超市、百貨與購物中心動線的區(qū)別）

3、百貨結(jié)構(gòu)做購物中心造成經(jīng)營不理想的案例分析

第三：全國知名商業(yè)項目的平面結(jié)構(gòu)形態(tài)（動線）設(shè)計案例比較

1、龍之夢系列商場的平面形態(tài)演變

2、恒隆廣場系列商場的平面形態(tài)演變

3、來福士系列商場的平面形態(tài)演變

4、大悅城系列商場的平面形態(tài)演變

5、印象城系列商場的平面形態(tài)演變

6、萬象城系列商場的平面形態(tài)演變

7、其它商業(yè)地產(chǎn)建筑平面設(shè)計的優(yōu)秀案例

第四：商業(yè)項目的動線設(shè)計要點

1、動線設(shè)計的內(nèi)容

l 外部交通（道路等級，主次入口設(shè)置）

l 內(nèi)部交通（主動線清晰，平面圖）

l 垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達(dá)）

2、外部動線設(shè)計原則

外部交通解決什么問題？

（1）解決消費(fèi)者怎么來的問題

（2）決定商業(yè)項目主次入口設(shè)在哪里？

3、內(nèi)部動線設(shè)計原則（把握內(nèi)部動線設(shè)計要點）

（1） 主動線必須清晰

（2） 主動線能循環(huán)（避免筆直動線形成的頂端死角）

（3） 多動線是死線

4、垂直動線設(shè)計原則

（1） 垂直動線——解決高樓層的客流導(dǎo)入平面動線與垂直動線必須結(jié)合！

（2） 自動扶梯多方位配置、多數(shù)量配置

（3） 平面動線與垂直動線結(jié)合的案例

附：商場的一些建筑設(shè)計參考數(shù)據(jù)

第五：商業(yè)項目的中庭設(shè)計要點

1、商場中庭無柱設(shè)計的案例（深圳KK茂案、重慶協(xié)信時代廣場案例）

2、商場中庭采光功能設(shè)計的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例）

3、商場中庭的藝術(shù)化設(shè)計的案例（香港國金中心案例）

第六：商業(yè)項目的其它設(shè)計

連廊、退臺、平頂、花車、外展區(qū)、停車場的設(shè)計

五、 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的商業(yè)項目建筑設(shè)計案例點評（常州新城公司開發(fā)項目）

1、 吾悅百貨案例

2、 吾悅購物中心案例

3、 吾悅國際廣場案例

4、 月星環(huán)球港案例