商業(yè)地產(chǎn)投資分析與操盤詳解

一、商業(yè)地產(chǎn)的概念及分類

二、宏觀經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)使用方法

1、宏觀、政策、法規(guī)及重大事件趨勢研判

1.1城市社會環(huán)境 

1.1.1自然環(huán)境（如地理、地勢、行政區(qū)劃分，氣候條件等）； 

1.1.2人口環(huán)境（城市近年人口變動對比分析及形成原因）；

1.2地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)特性（國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)），包括收入、消費結(jié)構(gòu)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益。 

1.2.1地區(qū)生產(chǎn)總值分析 

1.2.2社會固定資產(chǎn)投資及社會消費品零售總額近年狀況對比分析 

1.2.3地區(qū)或城市的居民收入情況、消費結(jié)構(gòu)和消費水平。 

2商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境

2.1商圈分布、商業(yè)的構(gòu)成（市場與商業(yè)街區(qū)）與消費者來源。 

2.2現(xiàn)有市場的名稱、經(jīng)營年限、經(jīng)營形式、經(jīng)營定位、優(yōu)勢品類。2.3現(xiàn)有市場的規(guī)模、區(qū)域影響力、區(qū)域排名、改擴(kuò)建空間。 

2.4地區(qū)或城市房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)平均價位。

3項目用地情況分析 

3.1城市未來發(fā)展方向 

3.2項目地塊自身情況

3.3項目周邊交通狀況。 

3.4項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人口及其基礎(chǔ)設(shè)施情況等。 

3.5項目周邊的商業(yè)設(shè)施氛圍。 

3.6本項目可比市場，現(xiàn)經(jīng)營投資戶對房地產(chǎn)的環(huán)境、功能、格局、售后服務(wù)的意見及對我們項目的接受程度。 

2、核心區(qū)域與輻射區(qū)域。核心區(qū)域人口與人均GDP值是驗證GDP總量的指標(biāo)
（1）人口×人均GDP=GDP總量

（2）輻射區(qū)域人口×輻射區(qū)域的GDP=輻射GDP總量

3、商業(yè)消費支撐量

區(qū)域社會零售總額 人均可支配收入 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 GDP總量=總商業(yè)消費支撐量4、面積，人口密
（1）人口÷面積=人口密
（2）人均GDP與人均可支配收入是互相驗證值
（3）總的商業(yè)消費量÷面積=單位面積的商業(yè)消費量
（4）人均可支配收入×人口密度=單位面積的支配收入

5、總體規(guī)劃與人均GDP增長率

（1）經(jīng)濟(jì)增長率是推出未來的發(fā)展量，在現(xiàn)有基礎(chǔ)上乘以增長率就是未來的放大量。

（2）從商業(yè)的規(guī)劃中得出商業(yè)面積的未來供應(yīng)量就可以換算出區(qū)域是否飽和，及飽和度大小。尤其是具有“盆地效應(yīng)”的城市其特別明顯
6、城市特性、支柱產(chǎn)業(yè)狀況、城市化進(jìn)程、人均GDP

7、恩格爾系數(shù)、百戶汽車擁有量，與人均GDP驗證值，是用來對城市性質(zhì)進(jìn)行互相驗證做判斷。以上的參數(shù)中，最重要的是：面積、人口數(shù)、人均GDP、增長率，這4個參數(shù)值，是必須要參考的，其余的都可以從中延伸，任何一個項目的前期分析中，這4個值的分析是必備的。

恩格爾系數(shù)＝ 食物支出金額÷ 總支出金額

根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)：在59%以上的為貧困；50%---59%的為溫飽；40%---50%的為小康； 30%---40%的為富裕；小于30%的為最富裕。

三、商業(yè)房地產(chǎn)投資十三參數(shù)分析

在市場的分析中有眾多的著眼點，這里將眾多的因素歸納成十三項參數(shù)，以此方便對市場的分析。這里所說的市場是指商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域中，以收取租金模式。

1、時機性

2、進(jìn)程性

(1)行業(yè)進(jìn)程性

(2)市場業(yè)態(tài)進(jìn)程性

(3)建筑形式進(jìn)程性

3、地段性

傳統(tǒng)意義上的好地段往往指:

◆商業(yè)物業(yè)處在城市中心或臨近城市的中心商業(yè)區(qū)；

◆處在商業(yè)有發(fā)展?jié)摿Φ牡囟危蚴桥R近交通樞紐的地方（火車

站，長途汽車站等）；

◆十字路口等人流匯聚之地。

4、規(guī)模性

在規(guī)模效應(yīng)中，需要特別指出的是規(guī)模的邊際效應(yīng)，規(guī)模在擴(kuò)張到一定程度后，其規(guī)模的邊際效應(yīng)就會降低，所以規(guī)模并非越大越好。

5、布局性

(1)在市場完善的硬件設(shè)施中，布局尤為重要，一個暢通的設(shè)計、切合實際的布局會使一個市場最快地步入良性運營狀態(tài)；反之，很多類似迷宮的設(shè)計，卻適得其反。

(2)市場布局中通道的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)為2.4m寬，各主通道可達(dá)2.8m、3m、3.6m或更寬，而輔通道為2.2m、2m、1.8m、1.5m，具體可根據(jù)不同區(qū)域的人流有所增減，主輔有所分明。

(3)在布局中如何甄別優(yōu)質(zhì)攤位位置有以下6個方法：

◆人流量大。

◆攤位展示性強，即把角或展面寬的攤位，把角攤位可有兩個展示面。

◆標(biāo)識性強，即在市場中有明顯標(biāo)識易于記憶的商鋪。

◆人流儲積空間大，即商鋪前場地空間易于消費者駐留。

◆購物習(xí)慣性。如直線通道的黃金點。

◆相鄰物業(yè)價值性。如相鄰是品牌店、主力店，其較多顧客流量對相鄰店的生意就有帶動性作用。

6、硬件性

硬件性的內(nèi)容主要包括建筑物本身的功能性及展示性（室內(nèi)及室外）。

(1)功能性

(2)展示性

7、穩(wěn)定性

市場的穩(wěn)定性主要表現(xiàn)在如下幾個方面:

（1）物業(yè)產(chǎn)權(quán)的穩(wěn)定性

（2）手續(xù)的穩(wěn)定性

（3）建筑物硬件的穩(wěn)定性

（4）商圈的穩(wěn)定性

8、人氣

人流、車流和交通狀況，這3部分合稱為人氣的表現(xiàn)。人氣包括商戶

人氣和消費者人氣兩個方面。

9、資源性

10、競爭與兼容性

（1）競爭性

（2）兼容性

11、商圈分析

按照市場消費屬性可分為綜合性區(qū)域消費類市場和各類專業(yè)性市場。

（1）商圈的界定方法主要有：同心圓法、行車時間法、路線調(diào)查法。

(2)商圈分析需要在商圈界定完成的基礎(chǔ)上進(jìn)行，其主要方法有：

◆ 比率人口相乘法　

◆ 單位零售房地產(chǎn)面積商品零售額比率比較法

◆ 房地產(chǎn)開發(fā)度指數(shù)法

(3) 商圈分析的分析步驟

◆確定市場類型。

◆研究市場商品服務(wù)范圍（街道、城市、地區(qū)），確定商圈范圍。

◆調(diào)查在商圈范圍內(nèi)現(xiàn)有該種類型市場的商業(yè)樓面，包括已經(jīng)出租的樓面、控制樓面的總量；調(diào)查商圈范圍內(nèi)的人口數(shù)量，居民收入和消費狀況及單位樓面的租（售）價格。

◆研究人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)和經(jīng)濟(jì)狀況，分析商圈內(nèi)可以支撐的總的商業(yè)樓面面積。

◆比較商圈現(xiàn)有的商業(yè)樓面與該商圈可支撐的總的商業(yè)樓面之間的差異，從而發(fā)現(xiàn)商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)潛力。

◆根據(jù)商圈外的具體情況進(jìn)行研究，并對上述開發(fā)潛力作進(jìn)一步修正。

(4) 核心商圈與輻射商圈

核心商圈為項目所在區(qū)域的商圈，其主要分析商圈中商戶的總量、總經(jīng)營面積、各業(yè)態(tài)量、各業(yè)態(tài)細(xì)分狀況、各市場的硬件條件、租金、售價、使用權(quán)價、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費、付款方式、主流攤位規(guī)格、各服務(wù)業(yè)態(tài)、商圈內(nèi)各市場的硬件、軟件的差異化等，通過對這些數(shù)據(jù)的核算，得出項目的支撐，這也是所有參數(shù)分析中的關(guān)鍵所在。

轉(zhuǎn)讓費=（市場攤位一手租金-二手租金）*5

12、人口分析

在商業(yè)地產(chǎn)的宏觀分析中有地緣與人口的關(guān)系及人口與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系。在地產(chǎn)項目中則涉及商圈內(nèi)人口的關(guān)系，即小區(qū)域范圍的人口關(guān)系，在市場中人口分為消費者和商戶兩個部分。

（1）消費者分析

（2）商戶分析

在商戶分析中，尤其對于區(qū)域商戶的認(rèn)同習(xí)慣性要側(cè)重分析。

13、人性

以上12項參數(shù)都是硬性的，只有人性是可塑的、變化的。

14、十三參數(shù)使用要點

（1）SWOT分析方法

◆優(yōu)勢

◆劣勢

◆機會

◆威脅

（2）十三參數(shù)使用方法要點：

:◆人性是一切的基礎(chǔ)，“人和”是最重要的。

◆時機性與進(jìn)程性是限制參數(shù)，它是項目的最前提的條件。

◆地段性、商圈分析、人口分析、人氣是項目的地緣屬性。

◆規(guī)模性、硬件性、布局性、資源性都是運作團(tuán)隊和執(zhí)行操作能力

對技術(shù)面的把控。

◆穩(wěn)定性與資源性是對后期運營和管理進(jìn)行考察的屬性。

◆競爭與兼容性是對“地利”各參數(shù)作優(yōu)劣分析的綜合評判。

◆地段性與規(guī)模性相比，規(guī)模性大于地段性。

◆規(guī)模達(dá)到壟斷后，下一個階段就由行業(yè)進(jìn)程性打破。

◆地段性與資源性相比，資源性在產(chǎn)生突發(fā)因素的情況下大于地段

性；而在正常情況下，地段性則大于資源性。

◆任何屬性中，如違反進(jìn)程性，其他屬性的作用將削減。

◆地段性、規(guī)模性、布局性中，規(guī)模性最強，其次在同質(zhì)下的布局

性，然后是地段性，布局性有時與地段性同等重要。

◆就硬件性與地段性而言，租金是不由硬件性而改變的，租金是由

商業(yè)的支撐關(guān)系（即商圈分析與人口分析推算出支撐）所決定的，對硬

件性需求不是特別明顯。支撐是商業(yè)地產(chǎn)的核心，商圈分析和人口分析

是十三參數(shù)分析的核心。

◆資源性強的行業(yè)，其市場兼容性就差。

參數(shù)分析是一項充滿挑戰(zhàn)與魅力的工作，在實際情況中，應(yīng)根據(jù)市

場需要靈活運用，不斷潛心體會、融匯貫通。

四、商業(yè)房地產(chǎn)投資技術(shù)分析方法

定性分析則是通過對商戶和消費者做有針對性的訪談問卷，在“質(zhì)”的方面進(jìn)行定位分析，即得出大廈定位、商戶定位和消費者定位的依據(jù)。

通過定性訪談，可以了解商戶的需求及意愿，為大廈定位打下基礎(chǔ)。而通過對消費者的訪淡，即可以了解消費者的意愿。核心商圈及輻射商圈內(nèi)的消費者都要進(jìn)行訪談，其中要注意訪談的量，一般要超過100位。對商戶的訪談，就主要是針對目標(biāo)商戶群，以核心商圈為主。

定性分析主要針對兩部分，即商戶和消費者。通過對商戶的問卷訪談對市場定位、商戶定位和產(chǎn)品定位都有參考作用。而通過對消費者定性訪談也可為市場消費者的定位提供參照。

五、商業(yè)房地產(chǎn)投資運作模式

從目前國內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，最核心的問題是開發(fā)商的短期變現(xiàn)和長期經(jīng)營之間的矛盾，這是一個階段性的問題

1、定單式的開發(fā)模式，其中以幾年前萬達(dá)地產(chǎn)的開發(fā)模式為代表。

2、單一的出售模式。

3、出售后統(tǒng)一管理或者叫售后返租和包租。

4、以租代售。

5、開發(fā)商出售加持有。

6、開發(fā)商完全持有。

六、商業(yè)房地產(chǎn)市場建筑設(shè)計要點

七、商業(yè)項目籌備期、蓄水期、預(yù)熱期、強銷期、持銷期、開業(yè)期、養(yǎng)市期各個時期的特點和模式探討