2015年房產(chǎn)建筑業(yè)“營(yíng)改增”和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程納稅籌劃技巧

課程背景

    房地產(chǎn)、建筑業(yè)全面營(yíng)改增腳步聲聲，迫在眉睫。面對(duì)營(yíng)改增：操作得當(dāng)，可能稅費(fèi)下降，操作不當(dāng)，稅負(fù)必然上升，營(yíng)改增將成為房地產(chǎn)建筑企業(yè)的生命線。營(yíng)改增絕不僅僅是簡(jiǎn)單的稅務(wù)管理或財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算處理改變，而是會(huì)影響企業(yè)管理方方面面的重大變革，將對(duì)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)模式、關(guān)聯(lián)交易、資質(zhì)管理、供應(yīng)商選擇、管理環(huán)節(jié)、管理流程等帶來(lái)一系列重大影響和挑戰(zhàn)。營(yíng)改增會(huì)給房地建筑企業(yè)帶來(lái)哪些機(jī)遇和挑戰(zhàn)？過(guò)渡期有哪些優(yōu)惠政策？我們應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備？以及有哪些涉稅風(fēng)險(xiǎn)及籌劃技巧？未雨綢繆，加強(qiáng)政策學(xué)習(xí)，增進(jìn)對(duì)“營(yíng)改增”的認(rèn)識(shí)，制訂增值稅內(nèi)部控制體系和工作流程，建立增值稅全流程跟蹤管理制度，提前應(yīng)對(duì)和防范營(yíng)改增后可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，妥善處理營(yíng)改增過(guò)渡期間的稅金清算與稽查等事宜，確保企業(yè)利益最大化。
    2015年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存困難。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)公司如何做好自身的稅收籌劃，最大化的節(jié)約稅金，化解稅收風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)理應(yīng)該把握的關(guān)鍵。本課程第二部分通過(guò)分解房地產(chǎn)全流程開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的操作要點(diǎn)和稅收風(fēng)險(xiǎn)防控方法。

【培訓(xùn)核心內(nèi)容】

第一模塊 房地產(chǎn)建筑業(yè)營(yíng)改增政策該思考哪些問(wèn)題
1. 正在以及將要實(shí)施的財(cái)稅體制改革對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)有哪些影響？
2. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)何時(shí)會(huì)營(yíng)改增？可能執(zhí)行的稅率有人說(shuō)11%，有人說(shuō)17%，到底會(huì)是多少？
3. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增納稅模式和現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅政策有哪些不同？還會(huì)差額納稅嗎？、
4. 增值稅的適用稅率和征收率有多少？房地產(chǎn)企業(yè)可能涉及到增值稅哪些稅率及征收率？
5. 營(yíng)改增對(duì)建筑、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式有哪些影響？
6. 營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)及凈利潤(rùn)有何影響？如何評(píng)價(jià)稅負(fù)變化？
7. 營(yíng)改增對(duì)建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)預(yù)算工作有何影響？現(xiàn)行預(yù)算體系會(huì)如何變化？
8. 賣房贈(zèng)冰箱、空調(diào)算不算混業(yè)經(jīng)營(yíng)？適用稅率？
9. 建筑業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)如何充分利用進(jìn)項(xiàng)抵扣政策減輕稅負(fù)？
10. 拿到增值稅專用發(fā)票就可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額嗎？
11. 房地產(chǎn)營(yíng)改增后業(yè)主退房、折扣如何開(kāi)具發(fā)票？
12. 快遞業(yè)營(yíng)改增后房地產(chǎn)如何集中索取發(fā)票？稅率是多少？
13. 融資租賃業(yè)營(yíng)改增后對(duì)于房地產(chǎn)有何影響？ 融資性售后回租商品房確認(rèn)收入嗎？
14. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各個(gè)階段哪些能取得哪些專用發(fā)票？哪些能或不能抵扣？
15. 營(yíng)改增后房地產(chǎn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無(wú)變化？對(duì)于工程款結(jié)算有無(wú)影響？營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)建筑業(yè)資金管理提出了什么要求？

第二模塊 建筑業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)關(guān)注的營(yíng)改增若干風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
1. 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該辦理一般納稅人嗎？ 假如有增值稅業(yè)務(wù)是再設(shè)公司還是分賬核算？
2. 沒(méi)有營(yíng)改增就不涉及視同銷售繳納增值稅業(yè)務(wù)嗎？ 營(yíng)改增后無(wú)處躲藏的現(xiàn)有贈(zèng)送業(yè)務(wù)。
3. 房地產(chǎn)企業(yè)涉及代扣稅款如何處理？ 
4. 房地產(chǎn)營(yíng)改增后發(fā)生正常損耗、非正常損失如何處理？
5. 固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額該不該抵扣？ 抵扣多少？
6. 營(yíng)改增后銷售舊設(shè)備、新設(shè)備該如何納稅？有無(wú)分別？
7. 營(yíng)改增后銷售舊房、新房、在建房該如何納稅？
8. 營(yíng)改增后出租自行開(kāi)發(fā)產(chǎn)品該如何納稅？
9. 房地產(chǎn)建筑業(yè)如何劃分跨營(yíng)改增試點(diǎn)實(shí)施日的合同？
10、建筑企業(yè)甲供材風(fēng)險(xiǎn)
11、建筑企業(yè)甲供設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)
12、建筑企業(yè)異地開(kāi)票風(fēng)險(xiǎn)
13、建筑企業(yè)分包、轉(zhuǎn)包、掛靠經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)
14、建筑企業(yè)匯總納稅風(fēng)險(xiǎn)

第三模塊 房地產(chǎn)企業(yè)全流程稅收籌劃
1、非貨幣資產(chǎn)投資設(shè)立模式中的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
2、股權(quán)收購(gòu)設(shè)立模式中的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
3、地產(chǎn)分立稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
4、出讓土地獲取模式的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
5、政府延期交付土地中的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
6、政府定向回購(gòu)房屋涉及的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
7、拿地模式中承擔(dān)紅線外費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
8、土地返還款的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
9、合作建房中的稅收風(fēng)險(xiǎn)和稅收籌劃
10、甲供材處理的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃（材料和設(shè)備如何區(qū)分）
11、預(yù)提費(fèi)用的稅收風(fēng)險(xiǎn)與稅收籌劃（園林綠化費(fèi)可以預(yù)提嗎）
12、支付境外設(shè)計(jì)費(fèi)的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃
13、銷售代理費(fèi)、傭金、監(jiān)理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、咨詢費(fèi)等問(wèn)題的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃
14、售樓處的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃
15、車庫(kù)、車位（地上、地下）處理中的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃
16、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)支付利息的稅收風(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃
17、項(xiàng)目成本分?jǐn)偟亩愂诊L(fēng)險(xiǎn)分析與稅收籌劃
18、精裝修房裝修款項(xiàng)分拆的稅收風(fēng)險(xiǎn)及稅收籌劃
19、房地產(chǎn)不同促銷模式稅收風(fēng)險(xiǎn)分析及稅收籌劃（代墊首付、購(gòu)房凡稅、打折促銷、買房贈(zèng)車、電器、裝修等）
20、售后回購(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)售后回租稅收風(fēng)險(xiǎn)的分析及稅收籌劃
21、房地產(chǎn)企業(yè)為其他企業(yè)、行政單位建房銷售給內(nèi)部人員稅收風(fēng)險(xiǎn)的分析與稅收籌劃