房地產(chǎn)業(yè)“營改增”全面?zhèn)鋺?zhàn)與籌劃技巧及風(fēng)險應(yīng)對策略

課程背景：

為了進(jìn)一步給企業(yè)減負(fù)，李克強(qiáng)總理提出5月1日起正式擴(kuò)大營改增試點(diǎn)范圍，房地產(chǎn)業(yè)5月1日起正式實(shí)施營改增。除了房地產(chǎn)業(yè)之外，本次營改增試點(diǎn)范圍還涵蓋了建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍。消息一出，房地產(chǎn)營改增迅速刺激了行業(yè)的G點(diǎn)，甚至有樓盤打出廣告“企業(yè)購房納稅可抵扣，買房首選XXX”。那么，營改增對樓市的影響有多大？企業(yè)加入搶房大軍對樓市有什么影響呢?

2016年是“營改增”政策順利落地的關(guān)鍵性一年，隨著我國將適時將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)納入營改增試點(diǎn)，企業(yè)需要用新的節(jié)奏來推進(jìn)“營改增”，房地產(chǎn)建筑業(yè)“營改增”已是箭在弦上。

房地產(chǎn)建筑業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，其業(yè)務(wù)流程非常復(fù)雜，“營改增”難度非常大。而且該行業(yè)與當(dāng)前穩(wěn)增長以及其他方面的改革密切相關(guān)。在這種情況下，稅制改革的進(jìn)一步推進(jìn)需要考慮周全，建筑企業(yè)本身也需做好充足準(zhǔn)備，迎接改革。

課程收益

【把握政策趨勢】了解增值稅擴(kuò)圍改革的背景、國家規(guī)劃以及發(fā)展趨勢

【掌握調(diào)整方法】掌握房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)在增值稅改革中需做的工作調(diào)整

【風(fēng)險應(yīng)對策略】識別房地產(chǎn)建筑施工企業(yè)在增值稅改革中面對的問題和風(fēng)險

【高度實(shí)務(wù)操作】熟悉稅制改革下新的稅務(wù)處理的基本概念和技巧

參加對象

房地產(chǎn)與建筑企業(yè)總會計師、稅務(wù)總監(jiān)、財務(wù)部長、財務(wù)經(jīng)理、稅務(wù)主管、財稅骨干等財稅人員；

一、  “營改增”的行業(yè)進(jìn)程。

（一）   “營改增”的意義。

（二）   增值稅制度上的進(jìn)程。

（三）   地區(qū)行業(yè)上的進(jìn)程。

（四）   營改增推進(jìn)的時間與政策。

（五）   營改增的具體分類及項目。

二、  做好營改增前的充分準(zhǔn)備。

（一）       企業(yè)心里準(zhǔn)備。

（二）       公司組織形式的準(zhǔn)備。

（三）       財稅規(guī)劃準(zhǔn)備。

（四）       會計核算準(zhǔn)備。

（五）       企業(yè)項目內(nèi)控制度。

（六）       處理好若干涉稅關(guān)系。

三、  增值稅的基本原理

（一）   什么是增值稅。

（二）   什么是銷項稅金和進(jìn)項稅金。

（三）   增值稅抵扣憑證及認(rèn)證。

（四）   增值稅稅負(fù)測算。

（五）   增值稅的會計處理。

（六）   如何認(rèn)識“營改增”的減稅效應(yīng)。

四、  增值稅的一般規(guī)定

（一）  增值稅的一般要素規(guī)定。

（二）  增值稅專用發(fā)票管理。

（三）  增值稅減免及優(yōu)惠政策。

（四）  具體政策：

1、 視同銷售。

2、 納稅價格明顯偏低。

3、 銷售使用過的固定資產(chǎn)和物品。

4、 購買稅控機(jī)抵扣。

5、 混合銷售、兼營行為、混業(yè)經(jīng)營。

6、 小微企業(yè)與小型微利企業(yè)

五、  房地產(chǎn)行業(yè)面臨的“五大挑戰(zhàn)”。

（一）       政策過渡上：

（二）       稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁上：

（三）       取得發(fā)票上：

（四）       項目合作上：

（五）       財務(wù)管理上：

六、  房地產(chǎn)行業(yè)的過渡政策。

（一）       原有稅收優(yōu)惠延續(xù)有過渡期政策。

（二）       現(xiàn)在能確定的營改增政策。

（三）       現(xiàn)在不能確定的營改增政策。

（四）       房地產(chǎn)企業(yè)如何做好過渡期的政策適用？

七、  房地產(chǎn)行業(yè)的納稅鏈條分析。

（一）       房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)與抵扣憑證。

（二）       營改增后，供應(yīng)商比價的 “黃金規(guī)則”。

（三）       設(shè)備、材料供應(yīng)商的選擇。

（四）       施工、監(jiān)理單位的選擇。

（五）       債權(quán)性融資對象的選擇。

（六）       開發(fā)房產(chǎn)類型的選擇。

（七）       控制銷售發(fā)票的開具時點(diǎn)。

（八）       利用好項目公司的增值稅留抵稅額。

八、  營改增后的房地產(chǎn)納稅籌劃。

（一）       稅收籌劃基本思路與規(guī)劃管理。

（二）       業(yè)務(wù)流程再造成企業(yè)納稅籌劃的關(guān)鍵。

（三）       已開工工程項目在營改增全面推開前的籌劃措施。

（四）       房地產(chǎn)企業(yè)成本項目的抵扣明細(xì)分析。

（五）       積極配合協(xié)調(diào)稅務(wù)預(yù)繳稅收壓力。

（六）       利用稅務(wù)鏈條的斷裂進(jìn)行博弈。

（七）       與合作對象博弈，鼓勵其全面做強(qiáng)做大。

（八）       抓住房地產(chǎn)營改增的機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)稅務(wù)優(yōu)化。

九、  房地產(chǎn)營改增具體問題分析。

1、    政府招拍掛的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項稅?從其他企業(yè)受讓的土地成本是否可以抵扣進(jìn)項稅?

2、    轉(zhuǎn)讓股權(quán)是否繳納增值稅?受讓方是否可以抵扣進(jìn)項稅?

3、    不動產(chǎn)投資是否繳納增值稅?

4、    代政府收取的款項可否從收入中減掉?

5、    收取的物業(yè)管理費(fèi)如何繳納增值稅?

6、    已建完銷售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?

7、    已建完未售完的開發(fā)項目如何征收增值稅?

8、    房地產(chǎn)公司已經(jīng)銷售的期房但尚未繳付的房屋或工程如何征收增值稅?

9、    預(yù)售售房款如何征收增值稅?是否預(yù)征?預(yù)征率是多少?可否抵扣取得的進(jìn)項稅?

10、  出租的不動產(chǎn)免租期內(nèi)如何征收增值稅?

11、  免費(fèi)的停車位是否要視同銷售征收增值稅?

12、  如何看待增值稅下業(yè)務(wù)招待費(fèi)的處理？

13、  建筑業(yè)增值稅稅負(fù)變化將如何影響房地產(chǎn)業(yè)？

14、  甲供材如何進(jìn)行增值稅處理?是否可以抵扣進(jìn)項稅?

15、  甲供設(shè)備如何進(jìn)行增值稅稅務(wù)處理?是否可以抵扣進(jìn)項稅?

16、  融資成本可否抵扣進(jìn)項稅?

17、  個人購買房屋的增值稅是按率計征還是簡易計征?

18、  現(xiàn)有的合同條款是否需要修訂?運(yùn)營結(jié)構(gòu)、財務(wù)核算、預(yù)算、造價等等是否需要做出調(diào)整?如何做出調(diào)整?

19、  經(jīng)營模式、銷售模式是否要改變?如何做出變更?過度政策的影響如何應(yīng)對?、

20、  營改增前的房產(chǎn)是否要向建筑公司催收營業(yè)稅發(fā)票，是否要趕在改征前為客戶開具營業(yè)稅發(fā)票?

21、  已經(jīng)預(yù)繳的房款收入將來（營改增后）不動產(chǎn)發(fā)票由誰來開具？

22、  如果營改增后交房時有面積差，需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納營業(yè)稅了該如何處理？

23、  轉(zhuǎn)讓境內(nèi)或境外房地產(chǎn)企業(yè)的股份或其它股權(quán)性投資，是否適用增值稅？

24、  是否會推遲預(yù)售行為的納稅義務(wù)發(fā)生時間，從而確保企業(yè)在取得房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的進(jìn)項稅前無需先繳納銷項稅？

25、  免租期、“免費(fèi)”車位及業(yè)主提供的其他優(yōu)惠，是否需要作“視同銷售”處理？同樣，開發(fā)商向承包商提供原材料及設(shè)備是否需要作“視同銷售”處理？

26、  房地產(chǎn)開發(fā)商是否可就融資成本抵扣進(jìn)項稅？

27、  房地產(chǎn)開發(fā)商是否可以在項目開發(fā)初期（即在他們?nèi)〉檬杖胫埃┑怯洖樵鲋刀愐话慵{稅人？

28、  對于購買房地產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項稅，是否有年度可抵扣金額或可抵扣百分比的限制？

29、  對于營改增前已存在的老項目或租賃合同，是否適用任何過渡政策或豁免政策？

30、  營改增對土地增值稅有什么影響?