房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅疑難問題處理、土地增值稅清算、稅務(wù)稽查重點及納稅籌劃技巧

課程大綱

一、房地產(chǎn)企業(yè)的重點涉稅疑難問題處理技巧及例解

1、房地產(chǎn)企業(yè)收取業(yè)主違約金的處理

2、房地產(chǎn)預(yù)收的誠意金、訂金、定金的處理

3、房地產(chǎn)開發(fā)不同拆遷補償方式的稅務(wù)處理

4、房地產(chǎn)售樓部的會計核算與稅收處理

5、房地產(chǎn)企業(yè)取得政府給預(yù)土地返還款的財稅處理技巧

6、房地產(chǎn)企業(yè)代收款項的稅務(wù)處理

7、房地產(chǎn)企業(yè)開辦費的會計核算和稅務(wù)處理技巧

8、以房產(chǎn)作價入股的稅務(wù)處理分析

9、舊城改造項目的契稅處理及案例分析

10、房地產(chǎn)“甲供材料”的稅務(wù)處理

11、無票土地成本如何入帳

12、合作建房的稅務(wù)處理

13、房屋裝修是否應(yīng)增加固定資產(chǎn)原值

14、房地產(chǎn)企業(yè)廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的稅務(wù)處理技巧

15、商鋪售后返租的財稅處理

16、賣房送契稅、送店面、裝修費和轎車的稅收處理

17、賠償金的稅務(wù)處理

18、質(zhì)量保證金的稅務(wù)處理

19、房地產(chǎn)企業(yè)視同銷售的稅務(wù)處理

20、單位向職工福利售房的稅務(wù)處理

21、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)繳企業(yè)所得稅的處理

22、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)配套設(shè)施開發(fā)成本

23、售房部（接待處）、樣板房的稅務(wù)處理

24、房企銷售未完工產(chǎn)品的稅費處理

25、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)注銷前的企業(yè)所得稅處理

26、房地產(chǎn)開發(fā)公司支付給農(nóng)戶的青苗補償費的稅務(wù)處理

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的涉稅處理技巧及其例解

（一）應(yīng)稅收入的確定

1、銷售收入的確定

2、非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定

（二）土地增值稅扣除項目的確定

1、新項目轉(zhuǎn)讓——房地產(chǎn)企業(yè)扣5項

2、舊房及建筑物扣除項目

3、轉(zhuǎn)讓未進行開發(fā)的土地使用權(quán)的扣除項目

（三）土地增值稅應(yīng)納稅額的計算

1、轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和出售新建房及配套設(shè)施應(yīng)納稅額的計算方法

[案例分析]

2、出售舊房應(yīng)納土地增值稅稅額的計算

[案例分析]

3、特殊售房方式應(yīng)納土地增值稅稅額的計算方法

[案例分析]

（四）土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策

1、法定免稅的兩種情形

2、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

3、轉(zhuǎn)讓自用住房稅收優(yōu)惠政策

4、房地產(chǎn)入股稅收優(yōu)惠政策

5、合作建自用房稅收優(yōu)惠政策

6、互換房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

7、個人轉(zhuǎn)讓普通住宅稅收優(yōu)惠政策

8、贈與房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策

10、房產(chǎn)捐贈稅收優(yōu)惠政策

11、銷售廉租住房、經(jīng)濟適用住房稅收優(yōu)惠政策

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算技巧

（一）土地增值稅的清算單位

（二）土地增值稅的清算條件

（三）納稅人清算土地增值稅時應(yīng)提供的清算資料

（四）土地增值稅的清算程序和計算方法

1、土地增值稅的清算程序

2、清算前的準備工作

3、清算項目銷售收入的計算

4、扣除項目金額的計算

5、土地增值稅的計算與申報

6、土地增值稅的會計核算

（五）土地增值稅清算應(yīng)注意的8大問題

1、土地增值稅清算時收入的確認

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項目金額的確定

3、房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除問題

4、房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費的扣除問題

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時支付的契稅的扣除問題

6、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計算問題

7、關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準予扣除項目的加計問題

8、土地增值稅清算后應(yīng)補繳的土地增值稅加收滯納金問題

（六）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算經(jīng)典例解

五、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查重點

1、是否有延遲確認收入的行為

2、預(yù)收的定金、誠意金是否按規(guī)定征稅

3、真假銀行按揭收入檢查

4、代收款項的檢查

5、委托銷售方式的檢查

6、租金收入的檢查

7、視同銷售的檢查

六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃技巧

1、利用臨界點進行納稅籌劃

2、充分利用加計允許扣除項目進行籌劃

3、利用土地增值稅的稅收優(yōu)惠進行籌劃

4、售后返租的納稅籌劃

5、變房屋銷售為股權(quán)轉(zhuǎn)讓

6、房地產(chǎn)企業(yè)價外費用的籌劃

7、分別簽定裝修合同和銷售合同進行納稅籌劃

8、適當推遲土地的開發(fā)時間來進行納稅籌劃

9、利用貨幣價值的時間性進行納稅籌劃

10、利用建房的方式進行納稅籌劃

11、巧設(shè)分支機構(gòu)來進行納稅籌劃

12、適當加大建造成本法進行籌劃

13、轉(zhuǎn)換房產(chǎn)形式進行納稅籌劃