宏觀經濟形勢與新時期房地產市場預測
王傳寶教授
時長：1天。可根據客戶要求，調整課綱
第一模塊 宏觀經濟形勢分析與經濟熱點問題解讀
一、世界經濟新平庸與世界經濟周期波動
1、世界經濟新平庸
——世界經濟復蘇格局預測
——隨時可能發生的新金融危機
2、世界經濟周期與新工業革命
——全球長波周期劃分（康得拉季耶夫周期）
——工業革命、技術變革與城市化
3、雪上加霜：2020年新冠疫情對世界經濟的影響
4、世界經濟進入“三低兩高”，貨幣極大寬松，降息潮來臨
5、特朗普的“亂拳”與拜登的新變化
6、“灰犀牛”與全球大變局初顯
——警惕“灰犀牛”式大概率危機的到來
——全球大變局初顯
二、中國經濟能否走出中等收入國家陷阱
1、宏觀經濟分析的基本框架：總需求與總供給
2、經濟增長的決定要素
3、需求三架馬車分析
（1）消費
——消費結構升級
——經濟增長與消費結構升級的機制
——發展階段與消費需求結構
——進一步刺激內需不易
（2）投資
（3）出口
4、供給側分析
（1）人口問題：未富先老
（2）資源環境問題
（3）科技創新問題：對創新的重要性怎么強調都不過分
5、防止陷入“中等收入國家陷阱”
6、“十四五”規劃建議預示中國未來深刻變革
7、經濟增長的三大動力來源
——城鎮化沒有完成
——中西部地區的后發優勢
——消費結構升級
8、近年中國出現的幾個重要拐點
9、中國經濟出現“四大分化”
10、對我國未來經濟增長的基本判斷
三、經濟新常態下實體經濟、匯率、房產、股市等經濟熱點問題
1、什么是新常態？
2、如何判斷經濟態勢
3、實體經濟分析
——當前企業面臨六大問題
——當前企業面臨的五大危機
——企業倒閉潮的四種推動力量
——全球產業鏈重構
——中國企業外遷主要影響因素分析：中美經貿摩擦、疫情、人民幣升值
4、房地產、匯率、股市等熱點問題
——房地產虛火
——迷失的房價：高房價殺滅創富夢想（日本的自殺森林）
——人民幣貶值
——詭譎的匯率：蒙代爾不可能三角
——生病的股市：個人理性與集體非理性
5、順勢而為：從美林時鐘圖看如何投資理財
——美林時鐘圖
——順勢而為：做慈悲的和尚
——標準普爾家庭資產象限圖
6、長線思維
7、可以受益一生的8種投資
8、人脈就是錢脈
——馬云是善于組建關系圈的人
——做一個善于組建關系圈的人
四、疫情影響下當前宏觀經濟形勢與2021年經濟前景預判
1、客觀判斷經濟發展趨勢
2、KEQIANG指數看經濟冷暖
3、PMI指數解讀經濟現狀
4、從PPI、CPI看通脹/通縮隱憂
5、當前經濟工作的重點：“六穩”和“六保”
6、當前宏觀經濟解讀：GDP、就業、消費、投資、外貿、基建、房地產、資本市場等
7、謹防金融風險
8、2021年經濟前景預判
——疫情的短期影響與長期影響（如果世界疫情繼續蔓延，結果將更加復雜）
五、債務危機與金融風險
1、全球債務飆升
2、全球貨幣寬松
3、牢牢守住不發生系統性風險底線
4、警惕區域性金融風險蔓延
5、地方政府債務風險
6、企業債務風險
7、部分中小銀行面臨破產清算威脅
8、疫情提高商業銀行不良貸款比利率
9、郭樹清：疫情加劇商業銀行資產劣變的速度
10、謹防“明斯基時刻”到來
第二模塊 新時期房地產市場預測
一、2020新冠疫情對房地產/企業的短期影響
（一）需求：購房
1、疫情對老百姓收入預期有影響：負面拖累
2、疫情增加了老百姓的購房欲望：正面影響
3、通脹預期下，購房更容易保值：正面影響
4、由于貨幣寬松，利率下行，全球資金都在爭搶資產，房子漲價
（二）供給：房地產供應
1、地方政府財政緊張，加大房地產扶持，增加土地收入
2、各地搶強人大戰，需要房地產配合
3、“兩新一重”是重大抓手。其中一個“新”，是新型城鎮化，當然包括房地產
二、5G對房地產業/企業的影響與應對
1、5G時代已經來臨
2、5G的重點行業應用領域
——智慧交通、醫療健康、城市管理、工業互聯網、智慧環保、智慧旅游、智慧金融、文體娛樂、智能電網、公共安全、智慧農業、智慧家庭、倉儲物流……
3、5G對房地產最大的影響是智能家居，智能小區。新基建會爭奪老基建的資源。
三、中美經貿摩擦對房地產行業/企業的影響與應對
1、中美經貿摩擦的背景
2、中美經貿摩擦的成因
3、中美經貿摩擦的主要領域
4、中美經貿摩擦的近期影響
5、中美經貿摩擦的前景展望
6、中美經貿摩擦對我國的影響與應對
7、中美經貿摩擦對房地產行業/企業的影響與應對
四、新時期中國經濟走向預示長期房地產市場將平穩發展
1、中國經濟長期向好的前景是光明的
2、19大后中國經濟走向：加大改革開放
3、房地產市場健康發展是政府、百姓的共同愿望
——房地產拉動了一百多個產業發展
——地方財政壓力
——百姓財富保值
4、房價會漲還是跌？
——2017.5.12，人民日報發文：房價上漲是必然趨勢
——論經濟體量，中國和美國最為相像；論土地制度，中國又是香港式的；論人口結構，中國向日本靠攏。再加上調控，所以房價的問題很復雜
——房地產周期：長期看人口、中期看土地、短期看金融
5、人口老齡化加速影響房地產
——從人口結構上看，大概率上2030年是房地產和房價的轉折點
6、土地制度政策變化影響房地產
——政府土地供給是放松還是收緊？
——政府將不再是居住用地唯一供應者、農村宅基地“三權分置”
——（2018.1）全國國土資源工作會議：推動建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度
——2020年3月12日，國務院發布《關于授權和委托用地審批權的決定》，明確了省級政府更大的用地自主權。《決定》稱，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準。《決定》還規定，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年，具體實施方案由試點省份人民政府制訂并報自然資源部備案。
7、房地產政策影響
——限購、限貸、限價、限售、限商，中國樓市進入“五限時代”
——中央不斷強調“房住不炒”
——中央文件刪除“因城施策”
8、短期金融開始放松
——貨幣發行增速加快，國家實行積極貨幣政策
——部分支持實體經濟的資金，經過各種渠道，外溢到房地產市場
——地方財力吃緊，各地對房地產市場加大放行
——居民負債大幅激增，但負債絕對值遠低于美國、日本
9、面對政策變化，房地產企業的應對
——每次限購，房地產企業都會受到影響
——房地產企業借外債的大門被關
——房地產企業融資難、成本提高
——“三條紅線”逼迫房地產企業放慢投資速度，回籠資金
——房地產企業主要融資方式
——房地產企業融資創新
——做好自己的事情：做好產品，造好房子
——未雨綢繆。系好安全帶
——做好企業管理創新
五、江蘇地區短期房地產市場分析與“十四五”時期江蘇房地產市場長期將平穩發展
1、江蘇地區短期房地產市場分析
——供需現狀
——發展趨勢
2、“十四五”時期江蘇房地產市場長期將平穩發展
六、新形勢下房地產企業如何轉型
1、認清世界經濟大勢
2、把握我國“十四五”時期及中長期經濟發展趨勢
3、把握房住不炒的大方向下產業發展趨勢：機遇與挑戰
4、堅持主業：轉型不是轉行
5、把握5G新基建、數字經濟大勢，認清本行業發展趨勢，積極研判新的投資機會
6、處理好取與舍、大與強、特與優、新與舊、進與退等幾組關系
7、基業長青：做百年企業，堅持與創新并重
8、精準識變、科學應變、主動求變
9、轉“危”為“機”：房地產企業對抗疫情寒冬的“四部曲”（“四步曲”）
10、新形勢下的房地產戰略轉型的案例
——案例：標桿企業的戰略調整：萬科等
——案例：全產業鏈之“碧桂園模式”分析
——案例：恒大成功密碼解析
七、商業銀行如何應對房地產行業新變化與新發展
1、精耕細作、比拼內功成為房地產企業的常態
2、房地產市場區域分化、房地產企業分化是必然趨勢
3、房地產是資金密集型行業，房地產開發企業負債水平高
4、商業銀行要識別房地產行業新變化與新發展
5、商業銀行要積極主動應對房地產行業新變化與新發展
6、商業銀行尤其要正確識別房地產企業債務風險，做好風控
