彭波--萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)

彭波--萬科產(chǎn)品設(shè)計及溢價設(shè)計策略與設(shè)計階段成本優(yōu)化控制實戰(zhàn)

**部分：萬科地產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計創(chuàng)新及戶型優(yōu)化設(shè)計
一、房地產(chǎn)項目成功經(jīng)驗與一體化設(shè)計（開篇）
（一）房地產(chǎn)成功公式
1、賣點
2、賣相
3、賣法
案例：深港房地產(chǎn)商會會所

（二）一體化設(shè)計
案例：星河丹堤VS圣莫里斯

二、房地產(chǎn)項目立面設(shè)計（立面篇）
（一）設(shè)計從穿衣打扮開始

（二）論立面設(shè)計十大關(guān)系
1、前后關(guān)系
2、上下關(guān)系
3、左右關(guān)系
4、內(nèi)外關(guān)系
5、構(gòu)圖（虛實、肌理、尺度、比例等）
6、色彩（主色、副色、點綴色）
7、風(fēng)格
8、材料
9、細(xì)節(jié)
10、不影響功能
案例：樂山嘉州新城西一區(qū)、合肥.瀾溪鎮(zhèn)、成都華潤鳳凰城、合肥紫蓬山、中海安德魯斯莊園、半山海景別墅、昆明.果嶺金谷

（三）立面效果控制
1、立面控制方法
2、立面控制手冊
3、立面設(shè)計的細(xì)節(jié)
案例：萬科.白馬花園、城開.湯山公館

（四）立面設(shè)計實戰(zhàn)
案例：光大.數(shù)字家庭、珠海.三疊泉五星級酒店、振業(yè).第五公社

三、房地產(chǎn)項目戶型設(shè)計創(chuàng)新（戶型篇）
（一）戶型庫

（二）戶型基本價值分析
1、人的尺度
案例：萬科紅、柏林印象
2、人的習(xí)慣
案例：香江灣等、顧客敏感點
3、人的關(guān)系
案例解析：
大開眼界（略十八個案例）
指手畫腳（略十八個案例）
**眾長（略八個案例）
獨辟蹊徑（略七個案例）
異想天開（略三個案例）

（三）戶型設(shè)計創(chuàng)新
1、廚房
2、臥室與衛(wèi)生間的關(guān)系
3、平面組合創(chuàng)新
4、剖面組合創(chuàng)新
5、衛(wèi)生間
6、玄關(guān)及收納空間
7、主題
8、日本戶型研究及啟示
案例：風(fēng)尚公寓、中海.金沙灣、重慶龍湖好望山、萬科城、萬科青山湖8號、湯臣一品

（四）規(guī)范的創(chuàng)新
1、客戶附加值的邏輯
2、八種偷面積秘籍策略
秘籍之“地下室”
秘籍之“陽臺、露臺”
秘籍之“百變凸窗”　　　
秘籍之“利用層高”
秘籍之“延展空間”
秘籍之“共享梯廳”
秘籍之“隱藏式衣櫥”
秘籍之“室外空間室內(nèi)用

（五）戶型平面優(yōu)化思路
案例：天津.偉星城項目、東方紐藍(lán)地、天津.空港項目

（六）小戶型設(shè)計
1、小戶型演變的五個階段
2、螞蟻供房
3、萬科丁克概念住宅
4、萬科極小戶型
5、標(biāo)普公寓戶型研究
6、萬科一新公寓研究
7、小戶型案例賞析

（七）產(chǎn)品策略之標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新
1、情景洋房合院－標(biāo)準(zhǔn)情景洋房的升級版：廣州南湖
2、TH的合院－突破了TH的傳統(tǒng)聯(lián)排形態(tài)：第五園
3、坡地疊TH、坡地洋房－適用于陡坡地形：東海岸、萬科城
4、平地洋房－一種新形態(tài)的洋房：萬科城
5、新洋房－改變了洋房的傳統(tǒng)寬面寬的形態(tài)：第五園
6、新多層－具有情景洋房的空間形態(tài)的多層：萬科城
7、小高層－一種新形態(tài)的小高層：萬科城

（八）平面設(shè)計優(yōu)化實戰(zhàn)案例
案例：武漢.萬科城市花園別墅、東莞.萬科松山湖、萬科.松山湖TH單位、中惠.沁林山莊別墅、招北項目、珠海西海岸、光耀.候鳥基地

第二部分：房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化與控制
一、戶型優(yōu)化與精細(xì)化設(shè)計

二、成本的限額設(shè)計計過程中成本優(yōu)化的主要手段和方法
1、在項目設(shè)計與研發(fā)過程中實現(xiàn)成本優(yōu)化的“重點”與案例分析
2、如何理解研發(fā)階段的成本控制--研發(fā)階段成本控制內(nèi)容
（1）含鋼量及土建造價
（2）景觀造價
（3）示范區(qū)造價
（4）設(shè)計變更簽證率

三、項目設(shè)計管理階段的成本優(yōu)化
1、規(guī)劃方案階段的成本優(yōu)化
（1）車庫規(guī)劃方案對成本的影響
（2）不同容積率人防規(guī)劃建設(shè)的模式對成本的影響
2、建筑方案階段的成本優(yōu)化
3、戶型設(shè)計的成本風(fēng)險
（1）立面設(shè)計與平面設(shè)計的耦合度帶來的成本風(fēng)險
（2）主要風(fēng)格與形式選擇造成的成本風(fēng)險
（3）方案階段的模型研究規(guī)避修改的成本風(fēng)險
（4）方案階段的結(jié)構(gòu)定性優(yōu)化設(shè)計
案例：萬科紫臺窗墻比優(yōu)化設(shè)計

四、建筑擴(kuò)初階段的成本優(yōu)化
1、優(yōu)化層高對成本控制的意義
降低層高的意義　　影響凈高的主要因素　　優(yōu)化措施
2、結(jié)構(gòu)專項問題研究應(yīng)前置
（1）抗浮設(shè)計水位的確定
（2）地基方案的比較，地基坑支護(hù)方案的比較
（3）基礎(chǔ)形式的選擇與產(chǎn)品附加值
（4）主體結(jié)構(gòu)選型的比較與優(yōu)化
（5）轉(zhuǎn)換層設(shè)置與成本優(yōu)化
（6）值得優(yōu)化的部位在基礎(chǔ)
五、 材料部品選用的成本優(yōu)化
1、倡導(dǎo)在設(shè)計管理階段，部品工作并行并前置
2、倡導(dǎo)在施工圖結(jié)束前，完成主要部品定樣、定板
3、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、規(guī)模化的材料與部品

六、景觀方案的成本優(yōu)化

七、施工圖階段的成本優(yōu)化 
1、如何控制設(shè)計變更簽證率
2、細(xì)部做法的控制與審查

八、設(shè)計中的成本管控通病與案例分析