倪鵬飛提出的“4大救樓市”措施，如今怎么樣了？不少人給予厚望

“ 中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛，在2022年經(jīng)濟形勢分析會提出“4大穩(wěn)樓市”措施，在倪鵬飛看來，房地產(chǎn)復蘇存在很大不確定性因素，建議果斷采取措施，助推樓市走向正軌！”

一年前的7月份，我國經(jīng)濟出現(xiàn)寒意，于是許多專家站出來為房地產(chǎn)發(fā)聲、正名，明確表態(tài)房地產(chǎn)依然是我們經(jīng)濟支柱，不能輕易讓它倒下。

所以中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛在7月中旬的中新社“國是論壇：2022年中經(jīng)濟形勢分析會”上提倡，中國應該盡快出臺4項措施穩(wěn)定樓市，這四項措施分別是：

第一、千方百計保持復工復產(chǎn)，方可保證經(jīng)濟可持續(xù)恢復和增長；

第二、采取有力措施，化解風險，尤其是加大開發(fā)并購貸款力度，支持債務延期，必要情況下，對困難企業(yè)實施救助。

第三、調(diào)整樓市調(diào)控政策，發(fā)揮一二線城市風向標作用，特別是放寬漲跌幅范圍方面。

第四、將住房安居工程與化解房地產(chǎn)庫存結(jié)合，既解決房屋庫存問題，又能解決人民居住難問題。

這4項建議提出到現(xiàn)在，如今怎么樣了呢？

01、中國銀行研究院發(fā)布《2023年三季度經(jīng)濟金融展望報告》指出，預計二季度和三季度GDP增速分別為6%、4.9%，全年預計5.4%，假設(shè)中國銀行研究院預計偏差不大，那么相比2022年的確在復蘇。

從一季度已經(jīng)統(tǒng)計出來的GDP增速4.5%來看，2023年全年經(jīng)濟復蘇無疑，但距離2021年8%增速還有一定差距。

一季度人均可支配收入1087元，實際增速3.8%，收入增速如此之低，也難怪人們都要捂住錢袋子，寧可存錢也不愿投資消費。

城鎮(zhèn)失業(yè)調(diào)查率從2月的5.6%降至5月份的5.2%，雖然趨勢在往好的方向發(fā)展，但是就業(yè)極為失衡，16-24歲的調(diào)查失業(yè)率20.8%，25-59歲失業(yè)調(diào)查率4.1%，100個24歲以內(nèi)的年輕人，平均每月就有20個失業(yè)。

可見，經(jīng)濟雖有復蘇，但仍存在震蕩可能性。

02、自從恒大出現(xiàn)暴雷后，全國爛尾樓問題引起國家高層重視，實話實說，很多買到爛尾樓的業(yè)主還得感謝恒大，如果不是因為恒大，或許國家還真不一定會把“保交房”首次在政治會議中提及出來。

然而保交房專項資金畢竟有限，難以全方面覆蓋所有爛尾樓，以至于不少爛尾工程仍未啟動，而得到保交房資金支持的樓盤，由于前期拖欠工程款、材料款，也出現(xiàn)了工期延緩現(xiàn)象。

針對老百姓的利益，國家或許還能通過保交房政策救助，但是對于房企就沒有這么好的待遇了。

智研咨詢統(tǒng)計的106家上市房企披露數(shù)據(jù)顯示，其中41家上市房企出現(xiàn)凈虧損，上市房企凈虧損率達到38.68%。

A股上市房企中，8家房企已觸發(fā)終止上市條件，面臨強制退市，另外還有12家房企股價低于2元/股，處于退市邊緣。

這些房企大多曾是千億級別房企，如今走向退市局面，可見房地產(chǎn)市場并沒有想象中那么平靜，洗牌或在所難免，并非國家不想救，而是沒有條件救這些即將退市的上市房企。

03、國家統(tǒng)計發(fā)布的1-5月份商品房銷售數(shù)據(jù)顯示，銷售面積和銷售額分別為46440萬平方米、49787億元，分別同比-0.9%、+8.4%。

表面來看全國房價均價并沒有下跌。

而事實上，樓市出現(xiàn)嚴重分化現(xiàn)象，全國100城商品庫存面積64120萬平方米中，一、二、三線城市庫存面積分別為3141萬平方米、25021萬平方米和22343萬平方米，說明二三線城市房子庫存去化壓力最大。

這就造成一個問題：二三線城市人口被一線城市虹吸，即便去庫存與安居工程綁定在一起，也難以起到消化二三線城市庫存的效果。

此外，我們還可以清晰感受到，地方城市為了穩(wěn)地價，并沒有對樓市放寬漲幅限制（今年主要是跌幅），大部分城市依舊被限制在跌幅不超過15%以內(nèi)。

實際上，即便放開跌幅不超過15%限制，開發(fā)商也沒有更多降價空間了，因為土地成本（30%）、建安成本（40%）、納稅成本（15%）三者加在一起已經(jīng)達到85%，很多房企9折或者95折賣房，實際利潤只有5%-10%。

當然別拿恒大來做比較，恒大在當年拿地可是地方城市重點照顧的對象，土地成本只有10%-20%，所以當年恒大敢7折賣房并非一時沖動。

04、由此可見，所謂的穩(wěn)樓市措施，其實存在諸多矛盾之處。

收入起不來，對買房就沒有信心，何來穩(wěn)房價一說？

房價降不下來，購房者手中余糧不足，何來穩(wěn)住房消費一說？

房子賣不掉，人們對買房不再急切，何來房企盈利一說？

房企不能盈利，現(xiàn)金流危機反而威脅企業(yè)正常運轉(zhuǎn)，何來穩(wěn)地價一說？

這些相互矛盾的現(xiàn)象，都是過去房地產(chǎn)快速發(fā)展遺留下來的后遺癥。

一開始就注定會出現(xiàn)今天這種局面的土拍模式，房企爭著、搶著拍地，0成本的地價被炒出天價，等到發(fā)現(xiàn)問題所在后才進行調(diào)整（設(shè)置溢價率上限），然而這個時候地價、房價已經(jīng)過高，即便“土地爺”擺酒賣地，開發(fā)商也表示：整不動了。

現(xiàn)在看來，不少人給予厚望，認為救樓市很簡單，或許要打臉了。

救樓市完全不是專家口中所說的那么簡單，根源上的問題，又不能去解決根源，只能用時間換空間，過去20年房價上漲得不是過快么？接下來不救樓市讓房價不上漲就可以了，先把就業(yè)搞起來，把經(jīng)濟搞起來，既保住“土地爺”臉面，又能借此讓經(jīng)濟減輕對房地產(chǎn)依賴。

這種感覺，只有靠時間慢慢推移，才會有所感觸。