招商營運(yùn)雙管齊下，資產(chǎn)增值清晰量化

課程收益

本課程旨在打通招商和營運(yùn)——銷售增長是租金增長的第一邏輯。

本課程站在資產(chǎn)管理的角度，從后置財(cái)務(wù)指標(biāo)與前端業(yè)務(wù)指標(biāo)聯(lián)系，從資產(chǎn)估值方式拆解到一系列核心業(yè)務(wù)指標(biāo)，結(jié)合數(shù)十個(gè)案例和詳實(shí)數(shù)據(jù)，講解7部分內(nèi)容：底層邏輯、精準(zhǔn)定位4步、NOI拆解+租賃決策文件、招商5大趨勢+3大難點(diǎn)、招調(diào)-經(jīng)營評審、精細(xì)化營運(yùn)3套方法、經(jīng)營扶持5種手段。

適合人群

涉足商業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)公司中高管；

商業(yè)管理公司、資產(chǎn)管理公司中高管和富有經(jīng)驗(yàn)的一線骨干

課程大綱

第一部分 REITS前必學(xué)資產(chǎn)管理邏輯和運(yùn)營模式

1、資產(chǎn)價(jià)值——資產(chǎn)估值、保值、增值的計(jì)算公式和原理【重要】

2、資管模式——輕資產(chǎn)、重資產(chǎn)、中資產(chǎn)等資產(chǎn)管理模式的底層邏輯

3、資產(chǎn)調(diào)改的時(shí)間點(diǎn)和目的

第二部分 NOI+KPI+租賃決策+新項(xiàng)目開業(yè)考核【重要】

一、NOI+KPI——圍繞NOI的KPI考核

1、4大核心業(yè)務(wù)職能的責(zé)任界面

2、4大核心業(yè)務(wù)職能的營運(yùn)期KPI指標(biāo)是哪些？

3、關(guān)鍵KPI指標(biāo)計(jì)算方法

二、租賃決策文件關(guān)鍵點(diǎn)

1、租決文件編制思路

2、租決文件10大要點(diǎn)，其中：

（1）規(guī)定租賃面積取值

（2）選擇合適的收益模式【重要】

（3）首期租金單價(jià)測算方法【重要】第一部分 底層邏輯

三、新項(xiàng)目開業(yè)考核辦法

1、招商品質(zhì)考核指標(biāo)

2、營運(yùn)品質(zhì)考核指標(biāo)

第三部分 專業(yè)定位關(guān)鍵4步和工具包【重要】

一、專業(yè)定位4步

1、界定商圈——界定一級二級三級商圈的專業(yè)方法

2、獲取競品情報(bào)——競品4類情報(bào)

3、偵破商戶關(guān)系

4、SWOT分析

（1）項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅如何準(zhǔn)確找到？

（2）定位關(guān)鍵詞取舍——8個(gè)方向

（3）SLOGON提煉

（4）通過SWOT分析得出四大策略——揚(yáng)長、避短、轉(zhuǎn)機(jī)、防范

二、與專業(yè)方法配套的工具包（6個(gè)實(shí)用工具）：商圈界定法+4類競品情報(bào)+商戶開店調(diào)查表+SWOT分析法+定位關(guān)鍵詞取舍法+SLOGON提煉法

#本部分綜合案例——在課程提供的市調(diào)信息基礎(chǔ)上，準(zhǔn)確找到某項(xiàng)目的SWOT，推導(dǎo)4大策略和項(xiàng)目定位、SLOGON

第四部分 疫情后招商5大趨勢+3大難點(diǎn)【重要】

一、招商5大趨勢：

1、網(wǎng)紅特質(zhì)

2、極致性價(jià)比

3、國潮

4、內(nèi)容爆品

5、首店旗艦店

二、招商3大難點(diǎn)

1、業(yè)態(tài)規(guī)劃——結(jié)構(gòu)/動線/鋪位切分

（1）業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)——凱德、大悅城、龍湖等55個(gè)購物中心業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)研報(bào)告

（2）水平動線、垂直動線、次動線主題街區(qū)常見形態(tài)和布局思路【10個(gè)案例】

（3）鋪位切分——主次力店切鋪原則；小商鋪切鋪原則

2、租金分解和品牌落位

（1）區(qū)分冷鋪、熱鋪6大要素

（2）租金分解5大原則【2個(gè)案例】

（3）租金報(bào)價(jià)3大紀(jì)律

（4）“不錯的”落位原則——6匹配【各業(yè)態(tài)案例詳解】

3、疫情后租賃談判3個(gè)技巧

（1）先算后談【案例】——測算表單和課堂演練

（2）疫情下租金減免策略【案例】

（3）大面積冷區(qū)商鋪招商技巧——7招【案例】

第五部分 疫情后精細(xì)化營運(yùn)3套方法【重要】

【作用：找到問題商戶，以便及時(shí)預(yù)警，確保高出租率同時(shí)為招商爭取時(shí)間；找到潛力漲租品牌，鋪墊盡可能大的未來漲租空間】

一、一套大數(shù)據(jù)智慧運(yùn)營系統(tǒng)

1、智慧運(yùn)營系統(tǒng)構(gòu)成——籌備期、營運(yùn)期、基礎(chǔ)設(shè)施【案例】

2、后疫情時(shí)代如何構(gòu)建“線上人貨場”？【重要】

（1）私域流量4個(gè)特點(diǎn)

（2）線上人貨場模型

A線上人貨場之外的“第四要素”是什么？

B如何正確看待線上人貨場以及彼此關(guān)系？

C線上線下關(guān)系？

D什么樣的直播間才是有效的？

3、快速建立私域流量規(guī)模的辦法

4、如何做到精準(zhǔn)的銷售數(shù)據(jù)采集？【重要】

（1）建立有效的銷售數(shù)據(jù)采集信息化系統(tǒng)

（2）通過3個(gè)內(nèi)部管理方法提高銷售數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性

（3）租賃合同條款中關(guān)于銷售數(shù)據(jù)管理的約定【案例】

二、一套經(jīng)營預(yù)警機(jī)制【作用：找到問題商戶，以便及時(shí)預(yù)警，確保高出租率】

1、欠租預(yù)警

（1）通用保本分析法【案例】

（2）零售品牌租售比法【案例】

2、掉鋪預(yù)警——現(xiàn)金流分析法【案例】

3、客流預(yù)警

三、一套PDCA商戶銷售管理法

【作用：通過銷售分析和經(jīng)營輔導(dǎo)，減少掉鋪、提升收租率；減輕招商壓力，提高品牌存活率；增長銷售，鋪墊未來租金增長】

1、P——商場銷售目標(biāo)如何落實(shí)到商戶？如何量身定制商戶銷售目標(biāo)？【案例詳解】

2、D——診斷、確認(rèn)方案、行動計(jì)劃

（1）銷售問題診斷和業(yè)績提升輔導(dǎo)——2個(gè)銷售問題診斷模板+案例

（2）經(jīng)營扶持思路和方法——4種【案例】

（2）預(yù)警商戶經(jīng)營分析會怎么開？——會議流程模板+案例

（3）品牌懇談會怎么開？【案例】

3、C——過程檢查

4、A——結(jié)果處置