物業(yè)行業(yè)“營(yíng)改增”實(shí)務(wù)操作與風(fēng)險(xiǎn)控制

【課程背景】

2016年3月5日全國(guó)人大會(huì)，李克強(qiáng)總理下了“軍令狀”，要求房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)、生
活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)等四大行業(yè)的“營(yíng)改增”必須在今年5月1日落地，3月23日財(cái)媽和稅總隨
即下發(fā)了財(cái)稅[2016]36號(hào)文件，全面推進(jìn)“營(yíng)改增”正式落靴，4月5日稅媽又出臺(tái)了五個(gè)
營(yíng)改增實(shí)施辦法，增值稅從此一統(tǒng)江山，增值稅將退出歷史舞臺(tái)。“營(yíng)改增”對(duì)物業(yè)管理
企業(yè)到底是利是弊？財(cái)政部長(zhǎng)樓繼偉保證，“營(yíng)改增”后四大行業(yè)不增負(fù)，但對(duì)企業(yè)是否
增負(fù)卻拒絕正面回答，根據(jù)此前有關(guān)部門的測(cè)算，“營(yíng)改增”落地而稅負(fù)提高甚至大幅度
提高大有人在，您是屬于哪一種呢？另外，隨著“營(yíng)改增”的正式落地，物業(yè)管理行業(yè)增
值稅增值稅征收管理風(fēng)險(xiǎn)無疑加大。
本課程旨在使學(xué)員迅速了解物業(yè)行業(yè)“營(yíng)改增”政策，掌握“營(yíng)改增”對(duì)其造成的納稅風(fēng)
險(xiǎn)，用最短的時(shí)間，讓我們物業(yè)高管和財(cái)務(wù)總監(jiān)等掌握項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中營(yíng)改增的疑
難問題，全面控制其中的風(fēng)險(xiǎn)，并有效開展納稅籌劃，為企業(yè)爭(zhēng)取最大化利益！


【課程收益】
1．解讀建安企業(yè)營(yíng)改增稅收政策精髓，熟練掌握并解決行業(yè)營(yíng)改增過渡期涉稅問題
；
2.分析建安企業(yè)建造收入與成本構(gòu)成中遇到的主要增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，把握營(yíng)改增應(yīng)
對(duì)策略及涉稅籌劃技巧；
3．掌握營(yíng)改增對(duì)建安企業(yè)在經(jīng)營(yíng)層面和管理層面造成的影響，并對(duì)如何應(yīng)對(duì)這些影
響有個(gè)清晰認(rèn)識(shí)。
4.熟練地運(yùn)用各種稅收政策實(shí)施有效的納稅籌劃，為企業(yè)爭(zhēng)取最大化的稅收收益。
【課程內(nèi)容】
模塊一、“營(yíng)改增”政策速遞和精髓解讀
1.房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”政策涉及的主要內(nèi)容解讀
2.建筑安裝行業(yè)“營(yíng)改增”政策涉及的主要內(nèi)容解讀
3.增值稅與增值稅差異主要在哪
4.增值稅對(duì)納稅人分類與管理有什么特殊要求
5.增值稅計(jì)稅方法和稅款計(jì)算
6.增值稅對(duì)進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣方法有哪些，什么項(xiàng)目不允許抵扣？
7.增值稅專用發(fā)票使用和管理的主要內(nèi)容，營(yíng)改增企業(yè)的最大風(fēng)險(xiǎn)在哪兒
8.營(yíng)改增企業(yè)納稅地點(diǎn)有何特殊規(guī)定或要求
9.營(yíng)改增后是否全部由國(guó)稅部門負(fù)責(zé)稅源地征收管理而跟地稅部門不再有關(guān)系？
10.建安企業(yè)的一般納稅人賬務(wù)處理方法知多少？
模塊二、物業(yè)管理行業(yè)“營(yíng)改增”涉稅主要風(fēng)險(xiǎn)與納稅規(guī)劃
一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入方面
1.物業(yè)服務(wù)收入（公共性服務(wù)費(fèi)收入、公眾代辦性服務(wù)費(fèi)收入和特約服務(wù)收入）等如
何確認(rèn)收入和體現(xiàn)銷項(xiàng)稅額？
2.物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入（房屋出租收入和經(jīng)營(yíng)停車場(chǎng)、游泳池、各類球場(chǎng)、集中供暖、中央
空調(diào)等共用設(shè)施收入）是否需要分開核算并按不同的稅率各自申報(bào)？
3.物業(yè)大修收入屬于什么業(yè)務(wù)性質(zhì)的收入，應(yīng)如何核算和申報(bào)？
4.物業(yè)酬金收入的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間如何規(guī)定并應(yīng)如何確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)？
　　5.廣告收入、廢品回收收入、場(chǎng)地租賃、停車服務(wù)費(fèi)及無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入等應(yīng)如何
確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)？
　　6.商業(yè)用房經(jīng)營(yíng)收入如何確認(rèn)收入并納稅申報(bào)
7.受房地產(chǎn)開發(fā)商之托管理出租不動(dòng)產(chǎn)獲得租金收入如何納稅
8.項(xiàng)目前期介入獲得的開發(fā)商補(bǔ)償收入如何納稅
9.代收的各類初裝費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租是否構(gòu)成價(jià)外費(fèi)
用？
10.物業(yè)公司實(shí)行收入分成的如何繳納
11.物業(yè)公司收取的物業(yè)接管費(fèi)
12.物業(yè)公司收取的一次性收取全年物業(yè)管理費(fèi)如何納稅？
13.物業(yè)公司收取的各類灰色收入有何稅收風(fēng)險(xiǎn)？
......
二、物業(yè)經(jīng)營(yíng)成本
1.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用能否獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣？
2.清潔衛(wèi)生費(fèi)用有哪些可以獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣哪些不行？
3.秩序維護(hù)費(fèi)用能夠獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣嗎？
4.綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用有哪些空間可以利用從而獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣？
5.物業(yè)管理企業(yè)期間費(fèi)用（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）等包含的進(jìn)項(xiàng)是否可以
抵扣？
6.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)包含的進(jìn)項(xiàng)稅額是否允許扣除
7.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是否可以獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣？
8.社區(qū)文化活動(dòng)費(fèi)用和經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用能否獲得進(jìn)項(xiàng)抵扣？
9.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造所發(fā)生費(fèi)用是否可以進(jìn)項(xiàng)
抵扣？
......