房地產(chǎn)開發(fā)四大階段稅企爭(zhēng)議問題大解析與納稅規(guī)劃

課程大綱

**階段  投資決策階段的納稅籌劃（本專題包含7大問題，僅列5個(gè)）

l 項(xiàng)目調(diào)研階段的費(fèi)用是否可以計(jì)入開發(fā)成本？

l 投資方以土地投資怎樣交納營(yíng)業(yè)稅、契稅？

l 投資方以非貨幣資產(chǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資，評(píng)估增值稅是否繳納企業(yè)所得稅？

l 房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金不足，吸收其他企事業(yè)單位乃至個(gè)人資金合作開發(fā)應(yīng)當(dāng)怎樣納稅？

l 股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)怎樣選擇特殊重組方式遞延納稅？

第二階段  前期工作階段的納稅籌劃（本專題包含17大問題，僅列9個(gè)）

l 以房換地怎樣計(jì)算土地成本？以地?fù)Q房怎樣計(jì)算確認(rèn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得或損失？

l 企業(yè)合作建房怎樣納稅？可否享受稅收優(yōu)惠？

l 取得土地使用權(quán)后，何時(shí)開始交納城鎮(zhèn)土地使用稅，何時(shí)截止交納城鎮(zhèn)土地使用稅？

l 對(duì)動(dòng)遷戶的拆遷補(bǔ)償費(fèi)怎樣計(jì)入土地成本？以自建房產(chǎn)對(duì)動(dòng)遷戶進(jìn)行補(bǔ)償如何稅務(wù)處理？

l 購(gòu)置房產(chǎn)安置動(dòng)遷戶，購(gòu)置費(fèi)如何計(jì)入土地成本？怎樣降低被動(dòng)遷企業(yè)的稅收成本？

l 房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)置在建工程，完成開發(fā)后再出售怎樣計(jì)算營(yíng)業(yè)稅？

l 政府土地出讓金返還怎樣處理可以降低稅費(fèi)支出？

l 以“拆一還一”方式進(jìn)行動(dòng)遷補(bǔ)償，怎樣交納營(yíng)業(yè)稅？

l 土地閑置費(fèi)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？企業(yè)所得稅與土地增值稅對(duì)土地閑置費(fèi)的處理有何差異？

第三階段  項(xiàng)目建設(shè)階段的納稅籌劃（本專題包含21大問題，僅列8個(gè)）

l 怎樣劃分開發(fā)成品的成本項(xiàng)目，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？

l 怎樣區(qū)分商品房和配套設(shè)施？共同成本、間接成本怎樣進(jìn)行分配？

l 房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施，其費(fèi)用怎樣計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本？

l 利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建造的停車場(chǎng)怎樣核算計(jì)稅成本？怎樣經(jīng)營(yíng)可以降低稅費(fèi)支出？

l 甲供材料的納稅人是誰？甲供材料怎樣計(jì)算營(yíng)業(yè)稅？

l 房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用怎樣核算？計(jì)算企業(yè)所得稅和土增稅對(duì)借款費(fèi)用的處理有何差異？

l 各種類型利息問題應(yīng)當(dāng)怎樣正確進(jìn)行稅務(wù)處理？何為資本弱化？

l 固定資產(chǎn)折舊政策變化對(duì)企業(yè)所得稅的影響，房地產(chǎn)企業(yè)怎樣正確計(jì)提折舊？

第四階段  竣工驗(yàn)收和銷售階段的納稅籌劃（本專題包含38大問題，僅列24個(gè)）

l 銷售開發(fā)產(chǎn)品銷售確認(rèn)的原則和條件，已經(jīng)開具發(fā)票的按揭售房何時(shí)確認(rèn)銷售收入？

l “買一贈(zèng)一”、現(xiàn)金折扣、銷售折讓、銷售退回怎樣納稅？

l 企業(yè)按計(jì)稅毛利率預(yù)交企業(yè)所得稅時(shí)，預(yù)交的營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、以前年度虧損可否扣除？

l 采用分期收款方式、賒銷方式、委托代銷方式、售后回購(gòu)方式怎樣納稅？

l 房地產(chǎn)企業(yè)以房換地方式取得土地使用權(quán)的，怎樣確定土地使用權(quán)的成本？

l 房地產(chǎn)企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)單位合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)，且未成立獨(dú)立法人公司的怎樣計(jì)算應(yīng)納稅所得額？

l 為了按年度繳納企業(yè)所得稅，出包工程未終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的可否預(yù)提成本？

l 非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資增值何時(shí)繳納企業(yè)所得稅？

l 股權(quán)投資的股息、紅利所得怎樣納稅？損失怎樣扣除？股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓損益怎樣納稅？

l 物業(yè)公司一次收取物業(yè)管理費(fèi)，長(zhǎng)期為客戶提供物業(yè)服務(wù)的如何確認(rèn)收入？

l 資產(chǎn)損失具體包括哪些內(nèi)容？企業(yè)以前年度未扣除的資產(chǎn)損失應(yīng)當(dāng)如何處理？

l “五險(xiǎn)一金”怎樣在稅前扣除？ 發(fā)給職工的市內(nèi)交通補(bǔ)助、辦公通訊費(fèi)、防暑降溫費(fèi)、冬季取暖補(bǔ)貼怎樣在稅前扣除？如何計(jì)算個(gè)人所得稅？

l 股東應(yīng)繳資本金未到位產(chǎn)生的利息支出可否稅前扣除？

l 項(xiàng)目清盤時(shí)怎樣進(jìn)行企業(yè)所得稅的清算。

l 計(jì)算增值額時(shí)允許扣除的開發(fā)成本包含哪些內(nèi)容？怎樣計(jì)算允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用？

l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建造出售保障性住房，是否應(yīng)當(dāng)預(yù)繳土地增值稅？

l 企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資聯(lián)營(yíng)的，是否享受土地增值稅的免稅優(yōu)惠？有何特殊規(guī)定？

l 怎樣確定土地增值稅的清算項(xiàng)目？應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目和要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的項(xiàng)目怎樣劃分？

l 房地產(chǎn)企業(yè)新建的商品房裝修費(fèi)用可否計(jì)入開發(fā)成本，能否享受加計(jì)扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

l 房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目與轉(zhuǎn)讓股權(quán)在納稅方面有什么區(qū)別？

l 房地產(chǎn)企業(yè)利用已經(jīng)征用的土地建造賓館，怎樣操作可以降低稅費(fèi)支出？

l 企業(yè)取得的土地出讓金返還如何進(jìn)行賬務(wù)處理，可以降低稅費(fèi)支出？

l 房地產(chǎn)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)如何操作可以降低土地增值稅？

l 怎樣核算房地產(chǎn)企業(yè)的管理費(fèi)用可以降低土地增值稅？