園區(qū)開發(fā)模式與應(yīng)用案例解析

課程背景：
    改革開發(fā)四十年來，中國各區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)得到飛速的發(fā)展，從1978年的改革開放引進(jìn)外資到2000年后中國本土企業(yè)迅速崛起再到加入世貿(mào)組織，和現(xiàn)如今的供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革和產(chǎn)業(yè)升級。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中永遠(yuǎn)離不開一個主題那就是園區(qū)開發(fā)。園區(qū)開發(fā)模式的設(shè)定、園區(qū)開發(fā)投資流程、園區(qū)開發(fā)的本質(zhì)招商引資、園區(qū)開發(fā)的投融資體系、如何利用基金、如何利用特許經(jīng)營模式、如何利用委托運營模式、如何利用PPP模式、如何利用政府投資條例構(gòu)架園區(qū)開發(fā)的可持續(xù)體系，國內(nèi)典型園區(qū)蘇州工業(yè)園、上海張江高科模式如何構(gòu)建、中國村科技園的核心本質(zhì)是什么？本課程將為您全面答疑解惑。

課程時間：2天，6小時/天
課程對象：政府、金融機構(gòu)、投資公司、產(chǎn)業(yè)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)、園區(qū)開發(fā)企業(yè)
課程方式：實戰(zhàn)講授 案例分析 調(diào)研問卷 模式解析

課程收益：
● 掌握政府主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)的投融資結(jié)構(gòu)與設(shè)計
● 掌握企業(yè)主導(dǎo)園區(qū)開發(fā)的模式選擇和可持續(xù)開發(fā)
● 掌握招商引資的操作流程
● 掌握一二級聯(lián)動模式構(gòu)建
● 掌握委托運營模式打造
● 掌握零成本鎖地技術(shù)
● 掌握招商引資四大規(guī)律與新型的云計算、大數(shù)據(jù)招商技術(shù)

課程大綱
第一講：中國整體投資環(huán)境與園區(qū)開發(fā)投資
一、沒有出口就沒有經(jīng)濟(jì)增長-四十年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展四代模式與園區(qū)開發(fā)
1. 1978年-2000年：黑貓白貓、發(fā)展硬道
2. 2000年-2008年：入主世貿(mào)、融入全球
3. 2008年-2014年：黃金時代、百花齊放
4. 2014年-2020年：騰龍花鳥、鳳凰涅槃
二、我國的貨幣、財政、稅收、金融政策走勢分析與園區(qū)開發(fā)
1. 宏觀經(jīng)濟(jì)政策：科學(xué)穩(wěn)健、逆周期調(diào)節(jié)、供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革、動態(tài)平衡
2. 貨幣政策：流動性充裕、信貸規(guī)模擴(kuò)張、降成本、緩小微
3. 財政政策：提質(zhì)增效積極的財政政策、壓支出、保民生
4. 區(qū)域經(jīng)濟(jì)：都市圈城市群、京津冀、長三角、粵港澳
5. 資本市場：創(chuàng)業(yè)板、新三板
6. 匯率政策：人民幣走勢區(qū)域分析
7. 金融風(fēng)險防范：穩(wěn)健適度
8. 房地產(chǎn)：城市更新與舊改、都市圈房地產(chǎn)崛起
9. 國企改革：三年行動方案
10. 投資政策：加大外資引進(jìn)
11. 產(chǎn)業(yè)政策：設(shè)備更新技改投入、文體旅產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)消費雙升級
三、園區(qū)開發(fā)基本要素與參與主體解析
1. 地方政府訴求
2. 開發(fā)運營企業(yè)訴求
3. 招商引資客戶訴求
四、最科學(xué)與完整的園區(qū)開發(fā)過程及各過程環(huán)節(jié)在整體開發(fā)中的作用
1. 園區(qū)開發(fā)原理：新型城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、產(chǎn)業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)、產(chǎn)業(yè)升級
2. 園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略：產(chǎn)業(yè)（一產(chǎn)、二產(chǎn)、三產(chǎn)） 土地（一線城市、二線城市）
3. 園區(qū)選址模型：5有模型
4. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃：優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、前瞻性產(chǎn)業(yè)及招商產(chǎn)業(yè)方向
5. 園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位：產(chǎn)業(yè)門類一級二級名錄
6.  園區(qū)用地規(guī)劃：用地規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)品規(guī)劃三結(jié)合
7. 園區(qū)經(jīng)濟(jì)分析：產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出、產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)業(yè)效率、產(chǎn)業(yè)拉動人口、就業(yè)、投資
8. 園區(qū)投入產(chǎn)出：總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環(huán)開發(fā)、收益率
9. 園區(qū)產(chǎn)品設(shè)計：產(chǎn)業(yè)綜合體模式、總部綜合體模式、土地規(guī)劃模式
10. 園區(qū)交易結(jié)構(gòu)：勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯(lián)動模式
11. 園區(qū)協(xié)議設(shè)計：股權(quán)模式、權(quán)力設(shè)定、政府與企業(yè)分工、回購、資金回籠路徑

第二講：園區(qū)開發(fā)增值體系與盈利模式分析
一、園區(qū)土地分類與不同的操作方法
1. 國有土地操作
2. 集體土地操作
二、園區(qū)開發(fā)利潤節(jié)點與增值過程
1. 從零到萬的中國土地
2. 一塊土地的增值過程及五大利潤點
三、園區(qū)開發(fā)七大業(yè)務(wù)與贏利點解析
1. 物業(yè)經(jīng)營-園區(qū)運營的大數(shù)據(jù)接入點
2. 園區(qū)物業(yè)增值-資本運作與資產(chǎn)運作的大殺器
3. 住宅與商業(yè)地產(chǎn)-現(xiàn)金為王與滾動開發(fā)的根基
4. 產(chǎn)業(yè)類投資-好的園區(qū)匯報最為豐厚的模塊
5. 公共服務(wù)收入-克強指數(shù)在實體企業(yè)中的最直接體現(xiàn)
6. 一級開發(fā)與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7. 稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結(jié)合一塊土地的五大利潤點構(gòu)建最佳盈利戰(zhàn)略
1. 市場研究
2. 投資決策
3. 土地獲取
4. 市場定位
5. 產(chǎn)品策劃
6. 規(guī)劃設(shè)計
7. 招標(biāo)采購
8. 施工組織
9. 綜合控制
10. 招商策劃
11. 經(jīng)營管理
12. 物業(yè)管理
五、園區(qū)開發(fā)這件事的優(yōu)勢
1. 上下游資源嫁接，節(jié)約成本
2. 加厚綜合利潤
3. 配套成熟，優(yōu)化二級物業(yè)開發(fā)環(huán)境
4. 開發(fā)企業(yè)控制能力強，保障二級開發(fā)用地權(quán)
5. 一級開發(fā)補貼二級開發(fā)
6. 牢固政府關(guān)系，給政府解決難題
7. 二級反哺一級開發(fā)

第三講：園區(qū)開發(fā)的模式分類及應(yīng)用選擇
一、園區(qū)投資主體選擇
1. 政府投資-《政府投資條例》
2. 社會資本投資-《企業(yè)投資條例》
二、園區(qū)開發(fā)政策法規(guī)體系
1. 政府管理知識體系：政府項目發(fā)起、立項、審批、預(yù)算安排、前置手續(xù)與資料
2. 項目開發(fā)知識體系：開發(fā)策略與整體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、戰(zhàn)略規(guī)劃
3. 項目運營知識體系：招商引資、樓宇經(jīng)濟(jì)、物業(yè)及衍生業(yè)務(wù)
4. 項目投融資知識體系：與開發(fā)策略匹配的工程造價、財務(wù)測算、投融資規(guī)劃
5. 項目交易結(jié)構(gòu)設(shè)計：規(guī)避現(xiàn)行體制障礙的結(jié)構(gòu)設(shè)計
三、園區(qū)開發(fā)模式
1. 勾地模式
2. PPP模式
3. ABO模式
4. 委托模式
5. 一二級聯(lián)動模式
四、園區(qū)開發(fā)資料清單與項目可研編制
1. 項目選址確定
2. 項目開發(fā)地塊分析
3. 項目產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與定位
4. 項目產(chǎn)業(yè)布局
5. 項目土地規(guī)劃分析
6. 項目基本參數(shù)假設(shè)
7. 項目財務(wù)測算

第四講：園區(qū)開發(fā)投融資模式設(shè)計及融資計劃設(shè)計
一、園區(qū)項目投資配比及達(dá)成分析
1. 全生命周期財務(wù)測算
2. 交易結(jié)構(gòu)設(shè)計
3. 項目融資操作流程
4. 項目股債比例調(diào)和設(shè)計
5. 總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6. 動靜態(tài)與動態(tài)財務(wù)指標(biāo)評價體系構(gòu)建
7. 無追索和有限追索的融資特性達(dá)成
二、園區(qū)項目融資設(shè)計
1. 初步融資計劃-未來收益、投資估算、融資方案、財務(wù)效益、不確定性、風(fēng)險
2. 融資計劃實施
3. 融資風(fēng)險管理
三、園區(qū)全生命周期融資渠道與融資達(dá)成條件設(shè)計
1. 商業(yè)銀行
2. 信托
3. 基金
4. 債券保險資管計劃
5. 資產(chǎn)證券化
6. 園區(qū)各融資渠道審核要點及成本、應(yīng)用階段
四、新型融資創(chuàng)新房地產(chǎn)信托投資基金REITs、ABS的助力
1. 資產(chǎn)證券化結(jié)構(gòu)
2. REITs模式

第五講：園區(qū)招商引資方法與途徑
一、解決所有招商引資難題的四個基本規(guī)律
1. 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移——改革開放四十幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心
2. 產(chǎn)業(yè)集聚-中國村鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)形成的機理
3. 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)-配套招商和龍頭招商的原因
4. 產(chǎn)業(yè)升級-我們現(xiàn)在以及未來十年要做的事情
二、投資企業(yè)投資的唯二出發(fā)點和企業(yè)選址體系全解析
1. 市場
2. 成本
三、招商引資三級業(yè)務(wù)與七大贏利點解析
1. 招商引資三級業(yè)務(wù)解析
2. 一級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
3. 二級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
4. 三級招商引資業(yè)務(wù)核心打造
5. 招商引資七大贏利點
四、招商引資項目信息獲取6大模式與18種招商引資方法
1. 自己開發(fā)
2. 招商渠道
3. 招商中介等
五、招商引資項目招商17種常用模式
1. 小分隊招商
2. 網(wǎng)上招商
3. 銀行對公招商
4. 會展招商等
六、招商引資九大關(guān)鍵流程
1. 招商策劃
2. 形象設(shè)計
3. 信息開發(fā)
4. 招商模式
5. 招商洽談
6. 招商跟進(jìn)
7. 招商培訓(xùn)
8. 掌握投資商的心理
9. 掌握銷售及相關(guān)服務(wù)流程
七、國內(nèi)知名招商企業(yè)核心模式解讀
1. 中國最大的園區(qū)招商企業(yè)-華夏幸福高新技術(shù)企業(yè)招商方法與路徑
2. 中國最牛廠房招商企業(yè)-深圳伙伴地產(chǎn)招商方法與模式
3. 中國最低調(diào)招商企業(yè)-上海宋喬實業(yè)-園區(qū)運營到產(chǎn)業(yè)投資第一企

第六講：園區(qū)典型開發(fā)案例解析
1. 業(yè)界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王：華夏幸福基業(yè)全方位解讀
1）華夏幸福基業(yè)發(fā)展歷程
2）華夏幸福基業(yè)的委托運營模式及架構(gòu)設(shè)計
3）華夏幸福的合法鎖地與開發(fā)瑕疵
4）華夏幸福基業(yè)融資方法大全與融資創(chuàng)新
5）華夏幸福開發(fā)核心競爭力總結(jié)
2. 專注產(chǎn)品、現(xiàn)金為王、發(fā)跡唐山、京沈崛起-聯(lián)東U谷解析
3. 牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔(dān)當(dāng)-招商蛇口
4. 成于浦東、專注產(chǎn)業(yè)、基金引領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)領(lǐng)先-上海張江高科