《以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略——商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營管理》

《以價值為驅(qū)動的資本戰(zhàn)略——商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)管理和運(yùn)營管理》
【課程背景】
資產(chǎn)管理的本質(zhì)是有效控制資產(chǎn)價值形成的過程，用最恰當(dāng)?shù)姆绞浇M織資源、激勵團(tuán)隊(duì)、挖掘一切可能的價值，使資產(chǎn)價值在預(yù)期的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價值。隨著商業(yè)地產(chǎn)面臨存量巨大、同質(zhì)化嚴(yán)重的局面，如何將手中的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)價值最大化是一個備受關(guān)注的命題。國內(nèi)的萬達(dá)、寶龍、大悅城等輕資產(chǎn)模式是偽命題，還是真正意義上的REITS，相信時間會給出答案。
商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中運(yùn)營的歸依是資產(chǎn)的增值，而資產(chǎn)的增值又取決于運(yùn)營的質(zhì)量。為此，將資產(chǎn)管理與運(yùn)營管理結(jié)合，以資產(chǎn)管理思路統(tǒng)籌并貫穿于每一項(xiàng)工作。從資本戰(zhàn)略角度，如何通過物業(yè)服務(wù)、運(yùn)營管理、價值增值分層打造并提升資產(chǎn)價值也是亟待解決的問題。
在這套課程中，我們不講理論，只講具體的工作方法、具體問題的工作指南，直接告訴工作目標(biāo)都如何制定，遇到問題怎么解決。無論是運(yùn)營、物業(yè)、招商的老兵還是新人，隨時加入學(xué)習(xí)，落地性強(qiáng).........
【課程對象】房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營公司等，各公司的董事長、商業(yè)項(xiàng)目高級決策人、高管、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤人、財務(wù)成本負(fù)責(zé)人、投融資負(fù)責(zé)人等等。
【課程收益】
1、認(rèn)識資產(chǎn)管理的切入點(diǎn)及在商業(yè)運(yùn)營中的具體落地
2、掌握資產(chǎn)管理的工具及在商業(yè)運(yùn)營中的具體實(shí)操
3、認(rèn)清資產(chǎn)管理對商業(yè)運(yùn)營及其財務(wù)體系建立的重要性
4、理解資產(chǎn)管理思維對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營全流程要求
【參會對象】房地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司、商業(yè)地產(chǎn)投資公司、地產(chǎn)投資公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢公司、商業(yè)管理運(yùn)營公司、物業(yè)公司等各公司的董事長、商業(yè)項(xiàng)目高級決策人、高管、項(xiàng)目開發(fā)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目操盤人、財務(wù)成本負(fù)責(zé)人、投融資負(fù)責(zé)人等等。
【課程大綱】
1.資產(chǎn)管理的本質(zhì)
根據(jù)資本的節(jié)奏，有效控制資產(chǎn)價值形成的過程，用最恰當(dāng)?shù)姆绞浇M織資源、激勵團(tuán)隊(duì)、挖掘一切可能的價值，使資產(chǎn)價值在預(yù)期的時間內(nèi)實(shí)現(xiàn)預(yù)期的價值。
1.1.從某上市公司的年報看投資者關(guān)心的視角
1.1.1. 租金收入及其趨勢，聚焦在資產(chǎn)的價值
1.1.2. 商業(yè)升值，包括土地公允值和品牌，回歸到資產(chǎn)價值
1.2.商業(yè)地產(chǎn)遞進(jìn)的三個階段
1.2.1. 物業(yè)管理（服務(wù)）階段維護(hù)保養(yǎng)的概念讓一個資產(chǎn)保持好的使用狀態(tài)
1.2.2. 運(yùn)營管理（服務(wù)）階段創(chuàng)造資產(chǎn)增值空間開源節(jié)流統(tǒng)籌調(diào)度客戶維護(hù)
1.2.3. 資產(chǎn)管理階段營收管理和內(nèi)容創(chuàng)造基于商戶營收的管理
——核心邏輯是“租戶經(jīng)營賺得到錢，整體最優(yōu)才是最好”
2. 資產(chǎn)管理從業(yè)態(tài)和品牌調(diào)整入手
2.1. 品牌調(diào)整的成因和內(nèi)涵
2.1.1. 成因
購物中心開業(yè)招商品牌定位的檢討
購物中心的開業(yè)后的調(diào)整并不一定是對原有定位的更正或是推翻之前的模式，而是在不同時購物中心針對市場主動求變。對購物中心而言，前期的定位、規(guī)劃、招商到開業(yè)只是起點(diǎn)，項(xiàng)目開業(yè)后伴隨始終的品牌調(diào)整和升級才是永恒的話題。
檢討的步驟：
第一，從掉鋪率看開業(yè)定位的差異；
第二，從購物中心的形態(tài)看定位的準(zhǔn)確性（城市中心型與社區(qū)型）；
第三， 從租金貢獻(xiàn)率看購物中心發(fā)展可持續(xù)性。
2.1.2. 市場環(huán)境和競爭對手的變化
2.1.3. 消費(fèi)群體的需求的改變
第一， 輕奢品的涌現(xiàn)，體現(xiàn)年輕一族的消費(fèi)取向；
第二， 支付手段的豐富催生新的經(jīng)營形式；（O2O 的興起和“食里洋嘗”）；
第三， “體驗(yàn)”成為不二的法則。
2.2. “新零售”的出現(xiàn)，大大豐富和突破了原有的商業(yè)理念和業(yè)態(tài)
2.2.1 什么是新零售，新零售對于商業(yè)的啟迪是什么？
所謂新零售其實(shí)是通過新的消費(fèi)模式，對信息社會的一次重構(gòu)。簡單而言，是對消費(fèi)環(huán)境和服務(wù)模式的一次革命。
2.2.2. 新零售的本質(zhì)，是將人流轉(zhuǎn)化成有效客流。
2.3. 什么是“新餐飲”，“新餐飲”對于商業(yè)的啟迪是什么？
“新餐飲”從顧客只能點(diǎn)單到食材控制，“我的食品我做主”。
“新餐飲”的四大內(nèi)涵
2.4. 什么是“共享經(jīng)濟(jì)”，“共享經(jīng)濟(jì)”對于商業(yè)的啟迪是什么？
2.5. 零售業(yè)態(tài)生命周期的客觀規(guī)律
百貨類VS 購物中心：
第一， 百貨與購物中心的區(qū)別購物中心是自己統(tǒng)一管理他人分散經(jīng)營的集
合體：而百貨商場是自己管理自己經(jīng)營的集成商。
第二， 目前新開業(yè)商業(yè)中心百貨與購物中心的比例
2.6. 品牌集合店的興起和蓬勃
2.7. 品牌調(diào)整的內(nèi)涵
2.7.1. 主力店的市場動態(tài)（是強(qiáng)化還是去化）
2.7.2. 購物中心結(jié)構(gòu)改造以利于變化的品牌市場的可能性
2.7.3. 市場推廣方案的得失檢討
3. 資產(chǎn)管理的核心是運(yùn)營管理能力
3.1. 購物中心經(jīng)營技術(shù)指標(biāo)體系的建立和運(yùn)用
3.1.1. 客戶端指標(biāo)體系研究
第一，租售比指標(biāo)（租售比范圍及意義）；
第二，提袋率指標(biāo)（提袋率指標(biāo)及獲取方式）。
3.1.2. 經(jīng)營端指標(biāo)體系研究
第一，坪效指標(biāo)；坪效分布和經(jīng)營分析。
第二，客流指標(biāo)和熱力圖。
案例一：萬達(dá)核心業(yè)務(wù)的出售和資產(chǎn)管理的內(nèi)在邏輯
   7 月11 日，萬達(dá)和融創(chuàng)先后發(fā)布公告，經(jīng)雙方友好協(xié)商，萬達(dá)以注冊資本金的91%，即295.75 億元，將13 個文旅項(xiàng)目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項(xiàng)目的現(xiàn)有全部貸款。同時，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)還以335.95 億元，收購萬達(dá)76 個 酒店，總額631.7 億。分析：
第一， 購物中心的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值
1） 持有經(jīng)營才是資產(chǎn)增值的基本保障；
2） 用商業(yè)可以幫助銷售商鋪的說法，其實(shí)這是對商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)的褻瀆；
3） 所謂“輕資產(chǎn)”實(shí)際上不是商業(yè)地產(chǎn)。
第二， 提高商業(yè)地產(chǎn)的資本化率（資本化率是一種利率，是把資本投入到不動產(chǎn)所帶來的收益率）才是真正的收益，即提高收益與價值的比率。評估一個商業(yè)的價值不會只看土地價格和建安成本，而是看這個商業(yè)地產(chǎn)能夠持續(xù)產(chǎn)生多少收益。
第三， 坪效是衡量一個商業(yè)地產(chǎn)價值的客觀而重要的標(biāo)準(zhǔn)
4. 商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的介入點(diǎn)
4.1. 資產(chǎn)管理的概念是貫穿始終的嗎？
當(dāng)然，并不盡然。
4.2. 現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理導(dǎo)入的時間點(diǎn)
4.3. 持有型商業(yè)物業(yè)才有資產(chǎn)管理嗎？
案例二：上海虹口SOHO 出售
    6月26 日早間，SOHO 中國發(fā)布公告稱其以總價35.73 億元人民幣整售虹口SOHO，折合單價為每平米5.1 萬元人民幣，這次的交易對象為新加坡開發(fā)商吉寶置業(yè)以及吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者。
兩點(diǎn)啟示：
第一點(diǎn)： 持有經(jīng)營的盈利能力，決定了持有者的心態(tài)和最終的處分方式。
第二點(diǎn)： 持續(xù)提高資產(chǎn)管理質(zhì)量，是保證持有物業(yè)增值的重要途徑。
5. 資產(chǎn)管理和運(yùn)營管理的交叉及不同點(diǎn)
5.1. 先有運(yùn)營管理還是先有資產(chǎn)管理
案例三：運(yùn)營管理的步驟和資產(chǎn)管理在運(yùn)營管理中的滲透
本質(zhì)上，是資產(chǎn)管理的顯化。
6. 資產(chǎn)管理項(xiàng)下“輕資產(chǎn)”概念的提出和運(yùn)用
6.1. “輕資產(chǎn)”是偽命題嗎？
輕資產(chǎn)是一個徹頭徹尾的即欺騙別人也危害自己的偽命題，源于對商業(yè)地產(chǎn)最主要的增值盈利模式的無知。--引自王瑋先生
依據(jù)是：商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式是租金收入和資產(chǎn)增值，而且資產(chǎn)增值在國際商業(yè)地產(chǎn)幾十年發(fā)展的歷史中被證明是更加的重要。
6.2. 什么是“輕資產(chǎn)”？
輕資產(chǎn)就是企業(yè)經(jīng)營的一種重要方式和戰(zhàn)略選項(xiàng)之一，即以最少的資本投入，充分利用杠桿原理，整合外界資源，以自身最有效率的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值和利潤的最大化。
案例四：中信泰富嘉定引入萬達(dá)管理
    6 月28 日，萬達(dá)集團(tuán)通過官方微信宣布，大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司與香港中信泰富（中國）投資有限公司在北京簽訂長期戰(zhàn)略合作協(xié)議，同時簽訂上海嘉定中信泰富萬達(dá)廣場委托管理合作協(xié)議。
    輕資產(chǎn)模式一直是萬達(dá)的轉(zhuǎn)型方向，從物業(yè)持有的重資產(chǎn)模式走向?qū)I(yè)的運(yùn)營管理商，彰顯其管理輸出的價值；泰富中投此次選擇與萬達(dá)合作，更多是作為一個投資公司來定位，只要有利于資產(chǎn)價值的提升，無論選擇外部托管還是自我管理都可行。
   泰富中投關(guān)注的是投資價值，萬達(dá)關(guān)注的是管理輸出價值，兩者也是各取所需。
案例四：中信泰富商業(yè)與韓國樂天百貨
在金融工具不足，商業(yè)物業(yè)回報率低下的大環(huán)境下，切合國情的“重資產(chǎn)模式”對中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)影響至深至遠(yuǎn)，租售結(jié)合、以售養(yǎng)租才是中國企業(yè)切入商業(yè)地產(chǎn)的首選模式，也是商業(yè)地產(chǎn)的“中國式重資產(chǎn)”模式。
真正要做商業(yè)地產(chǎn)的“輕資產(chǎn)”模式，不會比做“重資產(chǎn)”更容易，更不是一個可以低門檻或無門檻進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的路徑。輕資產(chǎn)，不是一個可以隨便玩得動的模式。
7. 資產(chǎn)管理的工具和在商業(yè)運(yùn)營中的運(yùn)用
7.1. 利潤中心和成本中心
7.2. 投資回報率是一切問題的導(dǎo)出和歸宿嗎？
8. 資產(chǎn)管理的分層
8.1. 物業(yè)服務(wù)是基礎(chǔ)一個好的物業(yè)管理會讓物業(yè)的價值保持在一個較高的水平，是資產(chǎn)管理中重要的內(nèi)容，但僅僅是基礎(chǔ)的部分。
8.2. 運(yùn)營服務(wù)是內(nèi)容運(yùn)營管理關(guān)注租金的實(shí)現(xiàn)和回收，制定目標(biāo)和提升計(jì)劃，這對商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)增值無疑有重要的幫助。好的資產(chǎn)管理一定要懂運(yùn)營，不過還不夠。
8.3. 資產(chǎn)增值是結(jié)果商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營管理對商業(yè)地產(chǎn)而言是命脈和根本，將一項(xiàng)不能移動的實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流的提供，就是讓資產(chǎn)錢再生錢。
    總結(jié)：以資產(chǎn)管理的思路一以貫之，所有的付出都必須有一個清晰的增值目標(biāo)，必須服從統(tǒng)一的目標(biāo)管理。