房地產(chǎn)企業(yè)營改增實(shí)務(wù)精解與管理轉(zhuǎn)型策略

課程背景

營改增對于企業(yè)戰(zhàn)略可謂牽一發(fā)而動(dòng)全身，如果準(zhǔn)備不足、應(yīng)對有誤，反而會導(dǎo)致稅負(fù)激增、利潤銳減，或招致意外的稅收風(fēng)險(xiǎn)，更甚者有可能一敗涂地。因此，企業(yè)決策者與管理層有必要在頂層設(shè)計(jì)、經(jīng)營戰(zhàn)略、集團(tuán)組織架構(gòu)、內(nèi)部控制、盈利模式等方面提前布控、精準(zhǔn)發(fā)力，利用“放水養(yǎng)魚”之機(jī)，重構(gòu)“造血”機(jī)能，從而在營改增大潮中占盡先機(jī)、立于不敗之地。 　　資深“營改增”權(quán)威專家與您相約重慶，與您共議商業(yè)戰(zhàn)略、盈利模式、在管控風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)成功轉(zhuǎn)型！

課程目標(biāo)

★ 把握政策趨勢——了解增值稅擴(kuò)圍改革的背景、國家規(guī)劃以及發(fā)展趨勢 ★ 掌握調(diào)整方法——掌握企業(yè)在增值稅改革中需做的工作調(diào)整 ★ 戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)策略——針對“營改增”風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，掌握應(yīng)對措施，包括但不限于頂層設(shè)計(jì)、經(jīng)營戰(zhàn)略、集團(tuán)組織架構(gòu)、盈利模式及價(jià)值鏈的重新選擇等應(yīng)對措施 ★ 高度實(shí)務(wù)操作——N大方案，N個(gè)思路供你選擇。

課程大綱

專題一、營改增政策背景及政策解析

1. 房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策指南

2. 解讀房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法

3.“營改增”房地產(chǎn)企業(yè)要做好的那些工作

4. 營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)稅處理案例演示

5. 房地產(chǎn)業(yè)營改增稅收政策實(shí)例解讀

6. 營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)怎么在合同中約定發(fā)票條款

7.房地產(chǎn)業(yè)增值稅處理解析

8.房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對營改增進(jìn)行籌劃

9.差額征稅的發(fā)票開具及購買方銷項(xiàng)稅額計(jì)算

10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目如何繳納增值稅

專題二、房地產(chǎn)企業(yè)營改增實(shí)際操作技巧

1.房地產(chǎn)掛靠企業(yè)應(yīng)當(dāng)如何確定納稅義務(wù)人？

2.同一房地產(chǎn)開發(fā)公司，既有新項(xiàng)目也有老項(xiàng)目，老項(xiàng)目選擇簡易征收，相應(yīng)的共同成本進(jìn)項(xiàng)稅額如何劃分？因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期一般比較長，按銷售額劃分實(shí)際操作比較困難，還有一些新建的公建配套，成本分?jǐn)偟叫屡f項(xiàng)目，進(jìn)項(xiàng)如何劃分？

3.購入在建工程取得的發(fā)票是否可以作為進(jìn)項(xiàng)抵扣？

4.按照政策規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法。請問如何界定“房地產(chǎn)老項(xiàng)目”？

5.一般納稅人的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，是否可以扣除受讓土地的價(jià)款？

6.因土地繳納的契稅、配套設(shè)施費(fèi)、政府性基金及因延期繳納地價(jià)款產(chǎn)生的利息能否納入土地價(jià)款扣除？

7.當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=（當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積/房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積）*支付的土地價(jià)款，房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積能否將用于出租、自用的物業(yè)面積剔除？

8.項(xiàng)目后期發(fā)生的補(bǔ)繳土地出讓金，是在剩余未售物業(yè)面積中平均抵減，還是可以對以前的進(jìn)行一次性調(diào)整？即是否可用“累計(jì)應(yīng)抵-累計(jì)已抵”作為本期數(shù)？

9.房地產(chǎn)企業(yè)拆遷補(bǔ)償費(fèi)是不是不能扣除項(xiàng)目？

10.如果存在土地返還款，企業(yè)實(shí)際需要支付的土地價(jià)款可能要小于土地出讓合同列明的土地價(jià)款，該種情況下可以扣除的土地價(jià)款的范圍是不是只包含企業(yè)直接支付的土地價(jià)款？

11.同一法人多項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)，新拿地支付的土地出讓金是否能夠在其他正在銷售的項(xiàng)目的銷售額中抵減？

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在收到預(yù)收款時(shí)按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。如何確認(rèn)預(yù)收款，項(xiàng)目竣工日前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？還是收樓或者辦理產(chǎn)權(quán)證之前收取的款項(xiàng)都是預(yù)收款？

13.房企銷售時(shí)收取的誠意金、定金是否需要納稅？

14.買房違約賠償收入是否為價(jià)外費(fèi)用需要納稅？

15. 2016年5月1日后發(fā)生的退補(bǔ)面積差，如何繳納稅款？

16.房地產(chǎn)公司承接三舊改造項(xiàng)目，在營改增試點(diǎn)前收購了城中村的老房子，然后進(jìn)行拆除并重新開發(fā)建設(shè)，由于在5月1日前已收購了該部分老房子，但拆除工作仍在進(jìn)行中，無法取得施工許可證，但是該部分老房子的收購價(jià)格很高，成本很高，對于該種情況是否有相應(yīng)過渡政策？

17.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人存在多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，是否可以根據(jù)規(guī)定分別選擇簡易計(jì)稅方法或一般計(jì)稅方法計(jì)稅？

18.由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品銷售周期長，可能跨越營改增前后，2016年4月30日前簽訂的購房合同，部分款項(xiàng)在2016年5月1日后收取，是否可以在2016年5月1日后全額繳納增值稅、全額開具發(fā)票？

19.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在營改增之前收取的預(yù)收款已經(jīng)申報(bào)了營業(yè)稅但是沒有開具發(fā)票，營改增之后需要開具發(fā)票，有什么處理辦法？

20.房產(chǎn)預(yù)售按3%預(yù)繳的稅款，在發(fā)生納稅義務(wù)時(shí)未抵減完的可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減，但因后續(xù)沒有銷售收入，預(yù)繳3%未抵減完的，能否退稅？

21.房地產(chǎn)公司多個(gè)老項(xiàng)目同時(shí)銷售，有預(yù)收款收入，是匯總申報(bào)還是分施工證申報(bào)？

22.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房時(shí)，可能會同時(shí)提供精裝修及部分家具、家電，如何界定相互關(guān)聯(lián)的經(jīng)營行為是“兼營”還是“混合銷售”？

23. 怎樣算一個(gè)項(xiàng)目？分期項(xiàng)目在2016年4月30日前后分別取得《建筑工程施工許可證》，是作為一個(gè)項(xiàng)目還是不同項(xiàng)目？

24.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的多個(gè)老項(xiàng)目是否可以部分選擇簡易計(jì)稅方法，部分選擇一般計(jì)稅方法？

25.納稅人以無形資產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)作為投資，應(yīng)否繳納增值稅？26.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否視同銷售?

27.地下車位永久租賃行為增值稅稅目如何適用？

28.隨房贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)如何確認(rèn)銷售額?

29.沒收的定金和違約金是否應(yīng)當(dāng)繳納增值稅及如何開具發(fā)票？

30.幼兒園、會所等項(xiàng)目，其銷售額可以扣除該配套設(shè)施所對應(yīng)的土地價(jià)款嗎？

31.采取“舊城改造”方式開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，能否扣除直接支付給拆遷戶的補(bǔ)償款嗎？

32.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值稅留抵稅額是否可以抵減預(yù)繳稅款？

33.房地產(chǎn)兼有新老項(xiàng)目無法準(zhǔn)確劃分進(jìn)項(xiàng)稅如何計(jì)算?

34.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的售樓處、樣板間的進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣，這些設(shè)施如果后拆除，已經(jīng)抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅是否要轉(zhuǎn)出？

35.房地產(chǎn)企業(yè)有一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法，如何進(jìn)行抵扣?

36.房地產(chǎn)企業(yè)“一次拿地、分次開發(fā)”，如何扣除土地成本，可供銷售建筑面積如何確定?

37.2016年5月1日后取得并在會計(jì)制度上不按“固定資產(chǎn)”核算（如投資性房地產(chǎn)）的不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額可否一次性全額抵扣？38.“營改增”對土地增值稅納稅人稅負(fù)的影響分析。39. 營改增后房企利潤變化的計(jì)算方法。40.＂營改增＂員工報(bào)銷有哪些變化、如何操作？

41.案例告訴你：營改增后交通費(fèi)抵扣并不難。

42.企業(yè)發(fā)放實(shí)務(wù)福利的財(cái)稅處理問題。

43.營改增后房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)注意的法律問題。

44.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)簽訂合同必須關(guān)注的涉稅事項(xiàng)。

45. 營改增后企業(yè)產(chǎn)品定價(jià)策略技巧分析。

46. 進(jìn)項(xiàng)稅額不得抵扣情形及實(shí)務(wù)案例及會計(jì)處理。47.“營改增”對土地增值稅納稅人稅負(fù)的影響分析。48. 房地產(chǎn)企業(yè)常見營改增業(yè)務(wù)會計(jì)核算例解。

49. 如何解決從第三方取得增票抵扣進(jìn)項(xiàng)問題？

50.如何認(rèn)定“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由”?51. 三流分析法在虛開發(fā)票案中的應(yīng)用。52. “三流不一致”就是虛開增值稅專用發(fā)票么？

53.例解全面營改增差額納稅的發(fā)票開具和增值稅納稅申報(bào)表填報(bào)。

54.營改增后，房地產(chǎn)企業(yè)怎么在合同中約定發(fā)票條款？

55. 從納稅人角度識別增值稅專用發(fā)票使用技巧。

56. 銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目如何開增值稅專用發(fā)票？

（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目與國家稅務(wù)總局公告2016年第23號中其他的差額征稅是不同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用的是"差額納稅，全額開具增值稅專用發(fā)票"的規(guī)定）